나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20764 [1] 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 ‘영도구청’ 북서측 인근에 위치하는 구분건물
(오피스텔)인 유안펠리체 5층 503호( 27.7 평형, 남서향) 본단지는 1개동으로 구성되어 있으
며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 5층(신측/사용승인일자: 2018.01.18)으로서
외벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 업무용 건부지<오피스텔 용지>로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 로폭 약 20미터 및 10미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재개발구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경20764 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 5층 503호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 17.86㎡ (약 5.4평) / 토지지분: 17.8575㎡

건물면적 (전용면적 추정): 70.07㎡ (약 21.2평) / 건물지분: 70.07㎡

공급면적 (평형): 27.7평형 (약 91.57㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고 (주채권자)

건축물 정보:

* 건물명: 유안펠리체

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 14층 (본건 5층)

* 사용승인일: 2018년 1월 18일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 ‘영도구청’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 단지에서 도보 약 5분 거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 본건 건물은 북동측으로 로폭 약 20미터, 남동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (채권액 97,900,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리인 주식회사 하이텍알씨디코리아 근저당권, 김다애 주택임차권, 온천새마을금고 임의경매, 주택도시보증공사 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차인 김다애(보증금 130,000,000원, 확정일자 2021-04-30, 전입일자 2021-06-01)의 경우, 등기부상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 집합건물 등기부 요약에서도 주택임차권(을7)이 '말소'로 기재되어 있습니다. 따라서 김다애 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리가 없다고 보입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 영도구 청학동 일대는 영도구청을 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 본 건은 재개발구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 가치 상승의 잠재력이 기대됩니다.

* (시뮬레이션 검색 결과) 현재 청학동 102-11번지 주변은 지역 기반의 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 대형 상업 시설이나 유흥가 등은 확인되지 않았습니다.

* 재개발 사업의 진행 경과에 따라 향후 상권의 변화 양상이 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지에서 도보 약 5분 거리에 시내버스 정류장이 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: (시뮬레이션 검색 결과) 단지 인근 반경 1km 이내에 영도구청, 부산남항병원, 영도우체국, 금융기관(농협, 부산은행), 마트(롯데슈퍼) 등 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있습니다.

* 교육시설: (시뮬레이션 검색 결과) 인근에 초등학교 및 중학교 등이 소재하여 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 본건이 위치한 지역은 비교적 조용한 주택가와 근린생활시설이 어우러져 있습니다.

* (시뮬레이션 검색 결과) 본 건 인근 지역에서 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 부동산에 대해 다수의 경매 또는 공매 절차가 동시에 진행 중이거나 진행될 수 있어, 최종 낙찰 및 권리 확정 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 재개발구역: 재개발 사업은 사업 진행 속도, 사업 방식, 완료 시기 등이 불확실하며, 사업이 지연되거나 계획이 변경될 경우 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (시뮬레이션 검색 결과) 청학동 일대는 다수의 재개발 구역이 존재하며, 일부는 사업 지연 사례도 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에 공동으로 설정된 담보물이 존재할 수 있어, 경매 절차의 복잡성이 증가할 가능성이 있습니다.

* 내부 마감재 및 임대차 현황 미확인: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 응답 기피로 인해 내부 마감재의 정확한 상태를 조사하지 못했습니다. 또한, 임대차 여부도 명확히 확인되지 않았으므로, 현장 방문 시 반드시 상세한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건 유안펠리체 오피스텔은 부산 영도구 청학동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하며, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 등기부상 인수해야 할 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니라는 점은 권리 분석 측면에서 매우 긍정적입니다.

* 재개발구역으로 지정된 점은 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 시사하나, 사업 진행의 불확실성 또한 내포하고 있습니다.

* 총 채무액이 높고 중복 사건, 공동 담보 등의 요소는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 미인수하여 명확한 권리 취득 가능.

* 채무 소멸 후 등기부상 깨끗한 권리 확보 가능성.

* 인근 영도구청 및 필수 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 본 건은 재개발구역에 포함되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 또한, 높은 총 채무액과 중복 사건 등의 복합적인 요인을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 전용면적 70.07㎡(약 21.2평) 오피스텔의 현재 시장 가치를 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다. (시뮬레이션 검색 결과) 유사 면적의 오피스텔 시세는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 투자자는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 재개발 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 245,000,000원 내외, 적극적인 투자를 고려한다면 현재 시장 시세를 반영하여 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.