나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8085 [1] 경상남도 김해시 명법동 산30-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8085 [1] 경상남도 김해시 명법동 산30-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경8085
• 주소: 경상남도 김해시 명법동 산30-1
• 용도: 임야

창원지방법원 경매6계 2024타경8085 | 소재지: 경상남도 김해시 명법동 산30-1 | 감정가: 4,652,984,300원 | 최저가: 3,257,089,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경8085 (1)

소재지: 경상남도 김해시 명법동 800-15

용도: 임야

감정가: 4,652,984,300원

토지면적: 23,021.00㎡ (약 6,964.06평)

토지지분: 22,905.298㎡ (약 6,930.81평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진OOOOOOO

특이사항: 유치권, 분묘기지권

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 명법동에 위치하며, "명법1통 마을회관" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

본건 토지 중 기호(1)은 자체 지반이 평탄하게 조성된 완경사지대 내 사다리형에 가까운 나지 상태이며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 기호(2)는 부정형의 나지 상태이며, 기호(1) 토지를 통해 약 6미터의 내부 도로로 진출입이 가능합니다. 기호(4)와 (7)은 급경사지의 부정형 토지로 현황 "자연림" 상태이며, 현황 맹지 상태입니다. 기호(3), (5), (6)은 공부상 지목이 임야 및 대이나 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지 일부는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하며, 일부(기호4, 7)는 준보전산지입니다. 특히 기호(7)은 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

주변 시설로는 검색 결과, 인근에 일반음식점, 휴게음식점 등이 분포하고 있으나, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 몇 가지 권리상의 특징을 가지고 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

첫째, 유치권 신고가 있습니다. 2025년 10월 15일자로 정윤순으로부터 공사대금 328,409,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담으로 이어질 수 있는 요소입니다.

둘째, 분묘기지권의 가능성이 있습니다. 특히 목록 4번과 7번 토지 지상에 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다. 육안으로 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성도 배제할 수 없어, 향후 토지 이용 및 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 제시외 수목은 일괄 매각에 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 직접적인 상권의 중심지라기보다는 주변 지역의 특성을 반영합니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설이나 서비스 업종이 일부 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 직접적인 상업적 가치보다는 향후 개발 잠재력이나 주변 지역의 발전 추이에 따른 간접적인 영향이 중요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야로서 직접적인 주거 시설이나 생활 편의 시설과의 연관성은 낮습니다. 다만, "명법1통 마을회관" 인근에 위치하며, 주변에 주택 및 농경지가 분포하는 것으로 보아, 지역 주민들의 생활권 내에 있다고 볼 수 있습니다. 김해시의 행정 및 편의 시설 접근성은 도로 여건에 따라 달라지겠으나, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가되어 기본적인 생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 경매 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

둘째, 분묘기지권의 성립 가능성이 있어, 토지 이용이나 개발 시 관련 문제 해결을 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

셋째, 기호 4번과 7번 토지는 현황 맹지 상태로, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 방안이 필요합니다.

넷째, 토지이용계획상 자연녹지지역, 준보전산지 등 개발에 제한이 따르는 구역이 포함되어 있어, 토지 활용 방안이 제한될 수 있습니다.

다섯째, 지분 매각으로 인해 다른 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 명법동의 임야로, 비교적 넓은 면적과 함께 토지 일부 지분 매각이라는 특징을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거, 소규모 공업, 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

하지만, 불분명한 유치권과 분묘기지권의 존재, 맹지인 토지 부분, 개발 제한 구역 포함 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 지분 매각으로 인한 공유자 간의 관계 설정이 중요하며, 유치권 및 분묘기지권 문제는 면밀한 조사를 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 면적의 임야로서 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 특히 기호(7) 토지가 제2종일반주거지역에 포함되어 있어, 향후 도시 계획 변화에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

둘째, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 잠재적 리스크를 감수하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

셋째, 주변 지역의 개발 동향 및 도시 계획 변화를 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 경우, 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

넷째, 유치권 및 분묘기지권 문제 해결 방안을 사전에 철저히 파악하고, 법률적 검토를 통해 안전하게 권리를 확보할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계