나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113218 [4] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1467 디지털월드 4층4101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""두정역(1호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로 및 철도역(두
정역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층 건물로서
(사용승인일: 2003.04.03)

- 외벽: 복합판넬, 강화유리 등 마감.
- 바닥: 타일 등 마감.
- 창호: 본건 개별호수에는 창호가 없으며, 전체 건물에는 새시창호로 되어 있음.

이용상태

판매 및 영업시설(상점)로서 현황 공실상태임.

설비내역

공동의 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물의 북측 및 서측으로 5차선의 포장도로에 접하며, 주차장출입구는 서측에
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1)은 시건장치로 인하여 내부는 확인할 수 없었으며, 기호(2~4)
는 인접호수와의 경계 등이 없는 오픈상가의 형태이므로 경매진행시 확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

호별 구분 없이 일체 사용 감정평가서 참조, 집합건축물대장 표제부에는 6층 93.72㎡, 건축법 제14조 무단증축과 4층 전체 1,484.79㎡, 건축법 제22조 무단사전입주의 이유로 위반건축물표시가 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 천안지원 2024타경113218 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1467 디지털월드 4층4101호

용도: 판매시설

감정가: 8,200,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 디OOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

토지 지분 면적: 약 3.19㎡ (약 0.96평)

건물 전용 면적: 약 7.54㎡ (약 2.28평)

건물 전체 연면적: 약 10,863.55㎡ (약 3,286.67평)

건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트조, 지하 2층, 지상 6층 (사용승인일: 2003.04.03)

건축물 특징: 판매 및 영업시설, 운동시설 등으로 복합 이용 가능

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역(1호선)" 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 속한 건물까지 차량의 접근이 용이함.

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

철도역(두정역)이 인근에 있어 광역적인 이동이 편리한 편임.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 갑9, 2024.09.27. 접수, 강제경매, 채권자 디지털월드운영관리단 (채권액: 4,520,339원)

선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않음.

기타 등기사항: 소유권 이전 이력(황명섭, 한재석) 확인됨.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

이행강제금: 위반건축물 표시가 되어 있어 이행강제금 부과 가능성 있음 (추후 확인 필요).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대 관계는 미상이며, 일부 호실은 시건장치로 인해 내부 확인이 불가능했음. 인접 호수와의 경계가 없는 오픈 상가 형태인 점 확인. (감정평가서 참조)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특징

소재지: 천안시 서북구 두정동, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 포함됨.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역으로 상업 활동에 유리한 조건을 갖춤.

건축물 용도: 판매시설 및 영업시설, 운동시설 등으로 복합 이용 가능.

4.2. 잠재 수요

주변 아파트 단지, 오피스텔, 주택가 등 풍부한 배후 수요 존재.

두정역 역세권이라는 지리적 이점으로 유동인구 확보 유리.

상업 시설 밀집 지역으로 경쟁 환경 분석 필수.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 공공시설

대중교통: 두정역(1호선), 버스 정류장 인접.

상업시설: 주변 근린생활시설, 오피스텔 내 상업시설 이용 가능.

주차: 건물 내 기계식 주차 공간(83대) 및 옥외 주차 공간(9대) 확보.

5.2. 주거 환경

주변에 다양한 주거 형태(아파트, 오피스텔, 주택)가 혼재하여 생활 편의성 증대.

상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

중복사건 및 재매각: 과거 경매 절차에서 잔금 미납 등 문제가 있었을 가능성 시사.

위반건축물: 6층(93.72㎡) 및 4층(1,484.79㎡)에 대한 무단 증축 관련 위반건축물 표시. 이는 이행강제금 부과, 향후 건축물 사용 및 거래에 제약을 줄 수 있음. (건축법 제14조, 제22조 위반)

권리 관계: 임대차 관계 미상으로 명도 시 불확실성 존재 가능성 (단, 인수 보증금 0원으로 명도 부담은 적을 것으로 예상).

6.2. 물리적/이용 리스크

호별 구분 없는 일체 사용: 특정 호실(4101호)만 매각 대상이나, 건물 전체가 구분 없이 사용되는 형태이므로 이용 및 관리 주체 간 협의 필요.

내부 확인 불가: 시건장치로 인해 일부 호실(기호 1) 내부 확인이 불가능하여 현황 파악에 어려움이 있음. (오픈 상가 형태)

7. 투자 포인트

역세권 입지: 두정역 인근으로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

상업지역: 다양한 상업 활동이 가능한 지역적 장점.

권리상태: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

재매각 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

8. 종합 의견

본건은 천안시 두정동의 역세권 상업지역에 위치한 판매시설로서, 입지 및 교통 여건은 우수하나, 호별 구분 없는 건물 이용 형태, 위반건축물 등재, 재매각 이력 등은 면밀한 사전 조사와 함께 신중한 투자를 요구함. 특히 위반건축물 관련 행정 제재 및 건물 전체 이용에 대한 협의 가능성 등을 충분히 검토해야 함. 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 내부 확인이 어려운 점은 리스크로 작용할 수 있음. 주변 지역에서 심각한 혐오시설은 초기 조사에서 확인되지 않았음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않음. 본건의 감정가는 8,200,000원임. 정확한 예상 입찰가는 인근 시세, 유사 물건 낙찰가율, 부동산 시장 동향, 위반건축물 관련 이행강제금 예상액, 명도 비용, 건물 전체 이용 협의 비용 등을 종합적으로 고려하여 부동산 전문가와 상담 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.