나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113218 [3] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1467 디지털월드 4층4100호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""두정역(1호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로 및 철도역(두
정역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층 건물로서
(사용승인일: 2003.04.03)

- 외벽: 복합판넬, 강화유리 등 마감.
- 바닥: 타일 등 마감.
- 창호: 본건 개별호수에는 창호가 없으며, 전체 건물에는 새시창호로 되어 있음.

이용상태

판매 및 영업시설(상점)로서 현황 공실상태임.

설비내역

공동의 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물의 북측 및 서측으로 5차선의 포장도로에 접하며, 주차장출입구는 서측에
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1)은 시건장치로 인하여 내부는 확인할 수 없었으며, 기호(2~4)
는 인접호수와의 경계 등이 없는 오픈상가의 형태이므로 경매진행시 확인바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

호별 구분 없이 일체 사용 감정평가서 참조, 집합건축물대장 표제부에는 6층 93.72㎡, 건축법 제14조 무단증축과 4층 전체 1,484.79㎡, 건축법 제22조 무단사전입주의 이유로 위반건축물표시가 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2024타경113218 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1467 디지털월드 4층 4100호

용도: 판매시설

감정가: 8,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지지분: 0.005338㎡

건물면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물지분: 0.0126106㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층

사용승인일: 2003년 4월 3일

외벽: 복합판넬, 강화유리 등 마감

바닥: 타일 등 마감

창호: 본건 개별호수에는 창호가 없으며, 전체 건물에는 새시창호로 되어 있음.

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역(1호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 및 철도역(두정역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 9월 27일 접수된 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정 (채권액 4,520,339원) 입니다.

이 외 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건의 용도는 판매 및 영업시설(상점)입니다.

현재 공실 상태로 확인되었습니다.

4.2. 주변 상권

두정동 일대는 활발한 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 밀집해 있습니다.

상권은 안정적인 편으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

건물에는 공동 위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 승강기, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

두정역 주변으로 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장 표제부상 6층 93.72㎡, 4층 전체 1,484.79㎡에 대해 건축법 제14조 및 제22조 위반 건축물 표시가 되어 있습니다.

이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 일체 사용

본건은 호별 구분 없이 일체로 사용되고 있는 상태이므로, 경매 진행 시 내부 확인이 필요합니다.

인접 호수와의 경계 등이 없는 오픈상가 형태일 수 있습니다.

6.3. 재매각 및 중복사건

중복사건이며, 재매각으로 진행되는 물건이므로 낙찰 후 명도에 변수가 있을 수 있습니다.

이전 매각에서 유찰되었을 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 핵심 상권인 두정동에 위치하며, 두정역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

현재 공실 상태이며 판매시설로 이용 중입니다.

다만, 위반 건축물 표시와 호별 구분 없는 일체 사용이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소입니다.

재매각 및 중복사건이라는 점도 고려해야 합니다.

명확한 권리관계 상 인수되는 부담은 없으나, 위반 건축물 관련 제재 및 내부 이용 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (1호선 두정역) 및 교통 요충지에 위치

* 두정동 상업지역의 탄탄한 배후 수요

* 판매시설로서 잠재적 활용 가치 보유

* 현황 공실로 즉시 명도 후 직접 사용 또는 임대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 8,000,000원

최근 재매각 이력을 고려하고, 위반 건축물 등 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 상태에서 입찰가 산정 시, 감정가의 70~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 5,600,000원 ~ 7,200,000원 (이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.