나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21795 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 소재 "대교사거리" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 사무실, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가지대
로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 통과하며, 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단의 부정형 평지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 일단으로 서측 노폭 약 8m, 북측 노폭 약 6m의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로
3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 조례로
정한지역, 하수처리구역임.
기호(2) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축
사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 조례로정한지역, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트라멘조 슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물로서,
외벽 : 석붙임 및 드라이비트 마감,
바닥 : 아스타일 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(3) : 공부상 "근린생활시설, 문화및집회시설, 단독주택"으로 등기되어 있으나,
현황은 장기간 공실상태로 폐쇄되어 있음.

설비내역

기호(3) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방, 승강기설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 장기간 건물이 폐쇄되어 외벽 마감재 일부 및 유리 등이 파손
된 상태로 단전 등으로 인해 내부 부대설비(위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등)의
정상가동여부가 불분명하여 건물 내부설비 일체의 점검 및 보수를 요하는 상태로 판
단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각 포함
- 일반건축물대장상 6층 사진관은 249.64㎡이나 2006.12.11. 변경정리내용 및 원인내역상은 249.63㎡임
- 장기간 건물이 폐쇄되어 건물 내부설비 일체의 점검 및 보수를 요하는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2024타경21795 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2409유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 홍성군 의사로72번길 18 (홍성읍 대교리)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 단독주택, 문화및집회시설)

감정가: 3,255,990,000원

토지 면적: 1326.00㎡ (약 401.4평)

건물 면적: 총 연면적 2,991.24㎡ (약 905.4평), 건축면적 444.62㎡ (약 134.5평)

건물 제시외 면적: 50.20㎡ (약 15.2평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 소재 "대교사거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다가구주택, 사무실, 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근으로 간선도로가 통과하고 있으며, 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 토지는 서측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 이용 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m미만) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 조례로 정한 지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 우리은행 근저당(2,520,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

- 2022년 7월 21일: 우리은행 근저당 (말소기준권리, 2,520,000,000원)

- 2024년 12월 5일: 에프더블유2409유동화전문 임의경매 (말소)

- 2025년 8월 28일: 동작세무서장 압류 (말소)

건물 등기부 또한 토지와 동일한 말소기준권리(우리은행 근저당)를 기준으로, 이후의 압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2022-07-21, 채권최고액: 2,520,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '지상권개요' 항목은 제공되었으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 현재까지 제시된 정보상으로는 지상권이 등기된 내용은 확인되지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하여 다가구주택, 사무실, 근린생활시설 등이 입지하고 있습니다. "대교사거리" 인근으로 지역 상권을 형성하고 있으며, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 상업 시설 및 주거 시설이 복합적으로 분포되어 있어 지역 기반의 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

본 건은 주택 및 상가 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 간선도로 및 버스 정류장 이용이 편리하며, 지역 상권을 통해 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 장기간 건물 폐쇄 및 방치: 건물이 장기간 폐쇄되어 있어 내외부 마감재 일부 및 유리 파손 등 물리적 손상이 있을 수 있으며, 내부 설비 일체의 점검 및 보수가 시급한 상태입니다. 단전 등으로 인해 각종 설비의 정상 작동 여부 확인이 어렵습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 오류 가능성: 일반건축물대장상 6층 사진관의 면적이 변경정리 내용과 약간의 차이(249.64㎡ vs 249.63㎡)가 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 지역 및 구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역은 주택 및 상가 밀집 지역으로, 최근 홍성군 내에서 생활폐기물 소각시설 설치를 둘러싼 주민 갈등이 보도되는 등 환경 관련 시설에 대한 지역 주민들의 민감성이 높을 수 있습니다. (다만, 본건 물건지 자체 또는 직접적인 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 홍성군 홍성읍 대교사거리 인근에 위치한 근린시설로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 기반 시설 접근성은 양호하나, 건물이 장기간 방치되어 보수 및 관리가 필요한 상태입니다. 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 인수해야 할 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다. 건물의 상태를 고려할 때, 상당한 투자와 수리가 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 홍성군 중심 상업/주거 지역에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소 예정이므로 권리 인수 위험이 낮습니다.

* 가격: 감정가 대비 시세 비교 및 수리 비용 등을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 상태(폐쇄 및 노후화)와 향후 필요한 수리 비용, 주변 시세, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가는 3,255,990,000원입니다. 인수해야 할 보증금 및 채무는 없는 것으로 확인되므로, 이를 제외한 감정가 및 시장 상황을 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다. 건물의 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려하여 투자 가치를 평가해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.