나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21795 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21795 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경21795
• 주소: 충청남도 홍성군 홍성읍 의사로72번길 18
• 용도: 근린시설

홍성지원 경매5계 2024타경21795 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 의사로72번길 18 | 감정가: 3,255,990,000원 | 최저가: 1,595,435,000원 | 용도: 근린시설

1. 홍성지원 2024타경21795 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 홍성지원 2024타경21795 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,255,990,000원

1.1. 2.소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651

용도: 근린생활시설

토지면적: 1326.00㎡ (약 401.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 1326㎡ (약 401.11평)

인접 도로상태: 서측 노폭 약 8m, 북측 노폭 약 6m의 포장도로 이용 중

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1,2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 조례로정한지역, 하수처리구역

1.1. 3.건물 정보

건물면적: 3045.62㎡ (약 921.31평)

건물지분: 3045.62㎡ (약 921.31평)

건물 제시외면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물

외벽: 석붙임 및 드라이비트 마감

바닥: 아스타일 등

창호: 새시창호

건물 공부상 용도: 근린생활시설, 문화및집회시설, 단독주택 (현황 장기간 공실, 폐쇄)

건물 내부설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 되어 있으나, 장기간 폐쇄로 인해 정상 가동 여부 불분명, 점검 및 보수 요함.

1.1. 4.주요 특징 및 특이사항

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각 포함.

- 일반건축물대장상 6층 사진관은 249.64㎡이나, 변경 정리 내용상 249.63㎡임.

- 장기간 건물이 폐쇄되어 건물 내부설비 일체의 점검 및 보수를 요하는 상태임.

- 임대 관계는 미상임.

- 건물 외벽 마감재 일부 및 유리 등이 파손된 상태임.

1.2. 주변 환경 분석

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 소재 "대교사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 사무실, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근에 간선도로가 통과하며, 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.상권 분석

본건이 위치한 홍성읍 대교리는 전통적으로 홍성군의 중심 상권 중 하나였습니다. 과거 홍주장이 대교리로 이전하면서 상설시장과 5일장이 형성되었고, 이는 지역 경제의 중심 역할을 해왔습니다. 현재는 주택 및 상가지대가 혼합된 지역으로, 근린생활시설의 입지는 지역 주민들의 생활 편의와 관련된 업종에 적합할 것으로 보입니다. 다만, 최근 대형 유통점의 등장과 교통망의 발달로 상권 변화가 있었으며, 홍성상설시장과 같은 전통적인 상권도 존재합니다. 본 건물의 경우 장기간 공실 상태임을 감안할 때, 상권 활성화 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.2. 4.생활 정보

홍성읍 대교리는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설들을 이용하기에 무리가 없습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 간선도로 접근성이 좋습니다. 주변 지역은 주택가와 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 다만, 교육 시설이나 대규모 편의 시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 입지 조건

1.3. 1.최고의 입지

본건은 "대교사거리" 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성이 우수합니다. 이는 상업 시설로서 유동 인구 및 접근성을 확보하는 데 유리한 조건입니다.

1.3. 2.토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 이는 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 함을 의미하며, 지구단위계획에 따른 개발 방향을 고려해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 추가적인 개발 또는 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1.경매 개요

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'에 의해 신청되었습니다. 임의경매는 담보권 실행에 따른 경매로, 경매 절차 후 말소되는 권리들이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.권리 분석 요약

정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 그러나 일반적인 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 설정된 담보권(근저당, 저당권 등)은 매각으로 인해 소멸되며, 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 유치권, 법정지상권 등은 별도의 검토가 필요합니다. 본 건의 경우 '일괄매각'으로 토지와 건물의 권리가 통합 관리됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 노후 및 관리 상태

본 건물은 장기간 공실 상태로 폐쇄되어 있어 외벽 마감재 일부 및 유리 파손 등 노후화가 진행되었으며, 내부 설비 또한 정상 작동 여부가 불분명합니다. 이에 따라 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상되며, 이에 따른 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

1.5. 2.장기 공실에 따른 상권 및 임대 리스크

장기간 건물이 비어있는 상태는 주변 상권과의 연계성 부족, 또는 임대 수요 확보의 어려움을 시사할 수 있습니다. 새로운 임차인을 유치하기 위해서는 건물의 상태 개선 및 경쟁력 있는 임대 조건 제시가 필요합니다.

1.5. 3.토지 이용 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

1.5. 4.교통 관련 이슈

'대교사거리' 인근 회전교차로에서 교통량 급증으로 인한 병목 현상 및 사고 위험에 대한 언급이 있습니다. 이는 건물 주변의 교통 흐름 및 접근성에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 홍성군 홍성읍의 주요 사거리 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 상주 인구 및 유동 인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 장기간의 공실 및 건물 노후화로 인해 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요하며, 이에 따른 추가적인 투자 비용이 요구됩니다. 토지 이용 계획 및 제한 사항, 그리고 주변 교통 관련 이슈 등도 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.우수한 입지 조건

"대교사거리" 인근이라는 지리적 이점은 향후 상업 시설 운영 또는 임대 시 안정적인 수요를 기대할 수 있는 요인입니다.

1.7. 2.상권 활성화 잠재력

과거 홍성군의 중심 상권이었던 지역의 특성과 주택 및 상가 복합 지역이라는 점을 고려할 때, 건물 리모델링 및 적극적인 임대 마케팅을 통해 상권을 활성화시킬 잠재력이 있습니다.

1.7. 3.토지 가치

상업 및 주거 지역이 혼합된 지역의 토지로서, 지역 개발 계획과의 연계성을 고려한 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 4.잠재적 가치 상승

상당한 규모의 건물과 토지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다. 철저한 하자 보수 및 리모델링을 통해 신축 상가와 같은 경쟁력을 갖춘다면, 높은 임대 수익률 및 시세차익을 실현할 수 있을 것입니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계