나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110921 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재‘안양역(1호선)’남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입 니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장등 및 지하철역(1호선 안양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하4층, 지상13층건 내 제4층 제404호 및 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2019.09.05.)

외벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물에는 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재하는 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양유치원.토지전산망의내용은참고사항일뿐 안양과청교육청에반드시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경110921 (2)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 건물 사용승인일: 2019년 9월 5일

* 감정가: 211,000,000원

* 토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물 면적: 32.06㎡ (약 9.69평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동, 안양역(1호선) 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 1호선 안양역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 여건이 우수합니다. 차량의 출입도 용이한 편입니다.

* 토지: 본건 토지는 평지에 소재하는 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(안양유치원, 샤론유치원), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황: 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 13일에 접수된 강제경매(갑8)로 확인되며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정한범 (개인정보 보호를 위해 성함은 정 으로 표기합니다.)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 14일

* 확정일자: 2024년 9월 4일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건에 대한 법원의 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 1억 8천만원이 낙찰자가 직접 인수하는 것이 아니라, 경매 배당 절차를 통해 전액 회수될 것으로 예상됨을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 항상 잠재적 리스크로 간주하여 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 안양역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에는 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (리치하우스 오피스텔):

* 2024년 12월 4일: 8층, 32.59㎡ 거래가 220,000,000원

* 2024년 12월 4일: 8층, 16.73㎡ 거래가 140,000,000원

* 2026년 4월 7일: 12층, 32.59㎡ 거래가 250,000,000원

* 본건은 전용면적 32.06㎡로, 최근 최고가인 2.5억원(250,000,000원)에 거래된 32.59㎡ 면적의 오피스텔과 유사합니다. 이는 본 물건의 현재 시세를 파악하는 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 1호선 안양역을 통해 서울 및 수도권 주요 도심으로의 접근성이 매우 우수하며, 다양한 시내버스 노선도 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 건물 특징: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 9월 5일 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 또한, 지진에 대한 내진 설계가 적용되어 있습니다(내진 능력: VII-0.204).

* 주변 환경: 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 씨는 보증금 1.8억원에 대항력이 있는 임차인입니다. 비록 법원 분석상 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 배당표 확정 전까지는 보증금 회수 불확실성이 존재할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 가능성을 내포합니다.

* 층수: 본 물건은 2층에 위치하고 있어, 고층 대비 일조량이나 조망 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 공법상 제한: 일반상업지역 외에도 여러 용도지역, 지구, 구역 등이 중복 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 특이사항: 감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인이 확인되는 등 정보 간의 일부 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안양역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 신축급(2019년 준공) 오피스텔입니다.

* 일반상업지역에 위치하여 임대 수익 확보 및 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재가 확인되나, 법원 분석상 인수 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 철저한 권리 분석과 배당 현황 확인을 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 1호선 안양역을 통한 우수한 광역 교통망을 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 준공 5년 차로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 잠재력: 최근 실거래가 최고가(2.5억원) 대비 감정가(2.11억원)가 낮게 책정되어 있어, 투자 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 상업지역 가치: 일반상업지역에 위치하여 임대 수익률 증대 및 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 211,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적, 32.59㎡ 기준): 최고 250,000,000원 (2026년 4월 7일 거래)

* 본 건의 면적(32.06㎡)과 층수(2층)를 고려할 때, 최근 실거래가 최고가인 2.5억원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 2층이라는 층수 차이를 감안하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 처리될 것으로 예상되므로, 시세에 준하는 입찰가 산정이 가능합니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 반영한 추정치입니다.

* 주변에 명확한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.