나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4757 [1] 경기도 평택시 지산동 625-3 지산더하우스 나동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송북초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 4층 401호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4757 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 625-3, 지산더하우스 나동 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 1억 2900만원

토지 면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

건물 면적: 38.49㎡ (약 11.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각, 공동담보

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 지산동 소재 "송북초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

토지: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로와 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송북초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 본건 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 군사 관련 구역 지정으로 인해 지역적인 특성이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 11월 9일자 신한은행 근저당권(채권최고액 108,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(예: 신한은행의 임의경매개시결정 등기)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, '지상권개요' 아래 '비고'란에 '특별매각조건'만 언급되고 지상권에 대한 구체적인 내용이 없어 인수되는 지상권은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 낙찰 전 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 심 (보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2018-11-22, 배당신고일자 2025-01-13, 대항력 없음)

인수되는 임차보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미수령 금액이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 108,000,000원 (근저당권 기준)입니다.

특수 권리사항: 본 물건은 유동화물건, 재매각, 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

건물 연혁: 본건이 속한 '지산 더하우스' 건물은 2016년에 건축 허가를 받아 2017년에 사용 승인을 받은 도시형생활주택입니다.

주변 시세:

본건(건물 면적 38.49㎡, 약 11.64평)과 유사한 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* '대원아트빌(나동)' (2014년 건축, 71.99㎡, 2층): 2026년 5월 27일 1억 3,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 634만원 수준입니다.

* '락토맨션207동' (2002년 건축, 39.24㎡, 4층): 2026년 5월 15일 6,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 581만원 수준입니다.

* '유정주택라동' (1986년 건축, 29.28㎡): 2026년 5월 27일 2,000만원에 거래되었으나, 건축 연도가 오래되어 참고 가치가 낮습니다.

분석: 본건과 유사한 연식(2016년 준공) 및 면적(약 11.64평)을 가진 다세대 주택의 시세는 평당 약 580만원에서 630만원 사이로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 6,750만원에서 7,300만원 수준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 본 건의 감정가는 1억 2,900만원으로, 감정가와 시장 시세 간 상당한 괴리가 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 4층 401호로 구성되어 있습니다.

마감: 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태: 본 건은 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 구조입니다.

주변 편의 시설: 송북초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전에 경매에서 낙찰되지 않았거나, 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 경매에 나온 물건입니다. 이는 적정 가격에 대한 시장의 평가가 낮았거나, 추가적인 위험 요인이 존재할 가능성을 시사합니다.

유동화 물건: 본 건은 채권이 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전된 물건으로, 채권 회수 과정 및 권리 관계 확인에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 1억 2,900만원 대비 주변 시세가 약 7,000만원 초반으로 파악되어, 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 가격 조정의 어려움이나, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 내포합니다.

토지 이용 계획상 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 재건축, 증축 등 건축 행위에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

임대 관계 미확인: '기타참고사항'에 '임대관계 등 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다. (본건에 기재된 임차인 심 외 추가적인 임대차 관계가 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 하부의 모든 권리가 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없는 것으로 나타나 권리 관계는 명확합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 감정가(1억 2,900만원)와 주변 시세(약 7,000만원 초반) 간의 큰 격차입니다. 재매각이라는 점 또한 이러한 괴리를 뒷받침하는 정황으로 볼 수 있습니다. 또한, 군사 관련 구역 지정 등 토지 이용에 있어 잠재적인 제약 사항이 존재합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 철저한 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 점유 상태를 파악하고, 감정가와 시세의 괴리가 해소될 수 있는 시점 또는 잠재적 가치 상승 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2016년에 준공되어 비교적 최신식 건물로, 관리 상태 및 활용도 측면에서 유리할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 하부의 권리가 소멸되고 인수할 임차보증금이 없어, 낙찰 후 추가적인 권리 관련 부담이 적습니다.

향후 개발 가능성: 평택 지역의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시장 가치에 근접하는 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2,900만원이나, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 11.64평)의 시장 가치는 평당 약 580만원에서 630만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 6,750만원에서 7,300만원으로 산정됩니다.

재매각 물건이며 감정가와 시세 간 큰 차이를 보이는 점, 군사 구역 등의 제한 사항을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 시장의 최근 거래 가격대를 고려하고, 신축 건물이라는 장점을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 8,500만원

이는 감정가의 약 66% 수준이며, 추정 시장 가치 대비로는 약 116% ~ 126%에 해당합니다. 이 가격은 시장 시세를 반영하되, 경매 시장에서의 경쟁 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 수준입니다.

매수신청보증금: 최저매각가격(감정가 1억 2,900만원으로 가정 시)의 20%인 25,800,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.