나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49552 [4] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 직선거리 약1km지점에 위치
하는 포레스트하이츠(연립주택) 오동 내에 소재하며, 인근일대는 농경지대로서 전원주택,
농가촌락, 공동주택(연립,다세대)단지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은
지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 3개호수로서
외벽 : 드라이비트, 석재보드, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-4)공히 연립주택으로서
방4, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 연립주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경49552 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠 주건축물 오동 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 6억 6천 6백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 228.07㎡ (약 69.0평)

토지지분: 228.066㎡ (약 69.0평)

건물면적: 169.56㎡ (약 51.3평)

건물지분: 169.56㎡ (약 51.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 약 1km 지점에 위치한 포레스트하이츠 연립주택 단지 내에 소재합니다. 주변 일대는 농경지대와 함께 전원주택, 농가촌락, 공동주택(연립, 다세대) 단지 등이 산재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상의 권리 내역을 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 을구의 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 느티나무제삼차유한회사) 및 갑구의 임의경매개시결정(서울광진새마을금고)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특별매각조건

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 단지("포레스트하이츠i동-k동") 내 유사 면적(전용면적 약 169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 18일에 2억 9천 7백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가(6억 6천 6백만원)와 비교 시 상당한 차이가 존재하며, 이는 시세 대비 낙찰가에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건은 추팔일반산업단지와 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있으나, 주변이 농경지와 전원주택 단지로 형성되어 있어 도심 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 401호로, 내부 방 4개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다용도실 등으로 이용 중입니다. 개별난방, 엘리베이터, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용계획

생산관리지역에 속하며, 가축사육 제한구역(전 축종 제한)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 액수가 불분명하므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 가축사육 제한구역

생산관리지역 내 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기반시설 접근성

대중교통 이용이 다소 불편하며, 상업 및 편의시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 포레스트하이츠 연립주택으로, 동일 단지의 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 눈여겨볼 부분이며, 잠재적 투자 가치를 판단하는 중요한 요소가 됩니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통한 철저한 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 해당 리스크가 해소된다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 유사 면적의 최근 거래 사례 존재 (2억 9천 7백만원).

* 생산관리지역 내 연립주택으로, 지역 개발 잠재력 보유.

* 감정가 대비 시세 반영 시, 매력적인 투자 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례와 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 동일 단지의 유사 면적 주택이 2억 9천 7백만원에 거래된 점을 감안하고, 임차인 미확인이라는 주요 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 현저히 높은 점을 고려할 때, 보증금 20%라는 높은 입찰 보증금 부담과 함께 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

이에, 예상 입찰가는 약 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이로 제시합니다. 단, 임차인 현황에 대한 명확한 파악 및 추가적인 현장 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.