나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49552 [3] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 직선거리 약1km지점에 위치
하는 포레스트하이츠(연립주택) 오동 내에 소재하며, 인근일대는 농경지대로서 전원주택,
농가촌락, 공동주택(연립,다세대)단지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은
지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 3개호수로서
외벽 : 드라이비트, 석재보드, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-4)공히 연립주택으로서
방4, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 연립주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경49552 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠 주건축물 오동 3층 301호

토지 면적: 228.07㎡ (약 69.0 평)

건물 면적: 169.56㎡ (약 51.3 평)

용도: 연립주택

감정가: 666,000,000원 (6억 6천 6백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리에 위치하며, "추팔일반산업단지"로부터 남동측 직선거리 약 1km 지점에 소재하는 포레스트하이츠 연립주택 단지 내 오동 3층 301호입니다. 인근 지역은 농경지대로서 전원주택, 농가촌락, 공동주택(연립, 다세대) 단지 등이 산재해 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입은 용이한 편입니다. 인근에 버스 정류장이 소재하나, 노선 및 운행 횟수 등은 적어 대중교통 이용 편의성은 낮은 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내 전 축종 제한 및 전부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 경매 물건의 말소기준 권리는 2023년 09월 25일에 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권 최고액 2,184,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 관계인 부재로 인해 건물 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 점유 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지와의 관계

본건은 추팔일반산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 종사자들을 위한 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 단지 내/외 상업 시설

주변 지역이 농경지와 주택 단지가 혼재된 지역이므로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 전원주택 및 농가가 산재하여 한적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용에 제한이 있습니다. 주요 편의 시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 불편

대중교통 노선 부족 및 낮은 운행 횟수는 대중교통 이용자에게 큰 불편을 초래할 수 있습니다.

6.2. 지역 개발 제한

토지가 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 및 내부 상태 불확실성

관계인 부재로 내부 이용 상태 확인이 불가하였으므로, 실제 건물 컨디션 및 임대차 현황을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 일반산업단지와의 거리를 고려하여 환경적인 요소를 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 포레스트하이츠 연립주택 3층 301호는 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 6억 6천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 동일 단지 내 실거래가와는 큰 차이를 보입니다.

7.2. 장단점

장점으로는 비교적 신축급인 연립주택이라는 점, 넓은 면적을 활용할 수 있다는 점, 조용한 주거 환경을 들 수 있습니다. 단점으로는 대중교통 이용의 불편함, 주변 편의시설의 부족, 그리고 토지 이용 관련 제한 사항이 있습니다.

7.3. 권리관계

권리 관계는 모두 말소되는 것으로 분석되어 낙찰자가 부담할 추가 권리사항은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력

추팔일반산업단지가 인근에 위치하여, 해당 단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 신축급 연립주택의 희소성

2019년 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 노후화된 주택 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 평택시 개발 호재

평택시의 지속적인 산업 발전 및 개발 계획에 따른 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "포레스트하이츠i동-k동" 단지 내 287-154번지, 2층, 169.8㎡(약 51.4 평) 물건이 2025년 6월 18일 29,700,000,000원 (2억 9천 7백만원)에 거래되었습니다. 본건은 3층, 169.56㎡(약 51.3 평)으로 면적 및 층수 차이가 크지 않아, 이 실거래가가 현 시세 파악에 있어 매우 중요한 참고 자료가 됩니다.

본건의 감정가는 6억 6천 6백만원으로, 최근 실거래가(2억 9천 7백만원)와 약 2.2배 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시세 대비 상당히 높게 책정되었거나, 시장 상황 변화를 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가보다는 실제 시장에서 거래된 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가인 2억 9천 7백만원을 기준으로 하되, 물건의 정확한 상태 확인 불가, 교통 및 편의시설의 한계점, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세 기준으로는 최근 실거래가 수준을 중심으로 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 3억 2천만원에서 3억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 임장을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.