나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49552 [2] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 직선거리 약1km지점에 위치
하는 포레스트하이츠(연립주택) 오동 내에 소재하며, 인근일대는 농경지대로서 전원주택,
농가촌락, 공동주택(연립,다세대)단지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은
지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 3개호수로서
외벽 : 드라이비트, 석재보드, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-4)공히 연립주택으로서
방4, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 연립주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경49552 (2)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 666,000,000원

토지면적: 228.07㎡ (약 68.99평)

건물면적: 169.56㎡ (약 51.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 직선거리 약 1km 지점에 위치한 포레스트하이츠 연립주택 단지 내 오동 건물 2층 201호입니다. 주변으로는 농경지와 전원주택, 농가촌락, 공동주택 단지 등이 혼재되어 있습니다. 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다. 단지 내외로 개설된 포장도로를 이용하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을2)이며, 채권최고액은 2,184,000,000원입니다.

본 건은 2024년 7월 29일 서울광진새마을금고의 임의경매 개시결정(갑4)으로 경매가 진행 중입니다.

등기부등본상 확인되는 다른 권리들(주식회사그레이트파크의 신탁등기말소(갑3), 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권설정(을2-2), 평택세무서장의 압류(갑6))은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 마크

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

기타 특이사항으로는, 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 포레스트하이츠 단지는 2019년에 건축된 연립주택입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내(포레스트하이츠 i동-k동) 169.8㎡ 면적의 연립주택이 2025년 6월 18일에 29,700만원(2억 9천 7백만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 건물 면적(169.56㎡)과 유사한 규모입니다.

주변이 농경지대 및 주거단지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 추팔일반산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호 (건축일자: 2019년 04월 19일 사용승인)

* 내부 구성: 방 4개, 거실, 주방겸 식당, 화장실 2개, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 개별난방(보일러), 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (전 축종 제한 구역)

* 주변 시설: 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 상업 시설 및 생활 편의 시설에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었기에, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 직접 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 버스 정류장이 있으나 노선 및 운행 횟수가 적어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 산업단지가 인접해 있으나, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 본 물건지 인근에 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 지역 전반적으로 환경복합시설 건립 계획이 일부 추진되고 있으므로, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 건축)인 연립주택으로, 넓은 내부 공간(방 4개)을 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 사항이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 입지가 농경지 및 주거단지가 혼재된 지역으로 상업 및 편의 시설 이용이 다소 제한적일 수 있으며, 토지 이용 계획상 제약이 존재합니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2019년에 건축된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 넓은 실내 공간: 방 4개, 거실, 화장실 2개 등으로 구성되어 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 인수 부담이 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 인근 산업단지 배후 수요: 추팔일반산업단지가 인접해 있어 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 666,000,000원(6억 6천 6백만원)이나, 최근 동일 단지 내 유사 면적(169.8㎡)의 거래 사례가 297,000,000원(2억 9천 7백만원)에 있었던 점을 고려할 때, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 존재합니다.

이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식의 차이일 수 있습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 297,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 다만, 현장 답사를 통한 내부 상태 및 주변 환경 재확인, 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.