나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49552 [1] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지" 남동측 직선거리 약1km지점에 위치
하는 포레스트하이츠(연립주택) 오동 내에 소재하며, 인근일대는 농경지대로서 전원주택,
농가촌락, 공동주택(연립,다세대)단지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은
지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 3개호수로서
외벽 : 드라이비트, 석재보드, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-4)공히 연립주택으로서
방4, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 대체로 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 연립주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경49552 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 오동 1층101호

1.3. 건물명

포레스트하이츠

1.4. 면적

토지면적: 228.07㎡ (약 69.0평)

건물면적: 169.56㎡ (약 51.3평)

1.5. 용도

연립주택

1.6. 감정가

633,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "추팔일반산업단지"에서 직선거리 약 1km 지점에 위치한 포레스트하이츠 연립주택 단지 내에 소재합니다. 주변은 농경지대가 넓게 분포하며, 전원주택, 농가촌락, 공동주택(연립, 다세대) 등이 산재하여 개발과 자연환경이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량의 접근성은 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 노선 수나 운행 횟수가 적어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 생산관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 전 축종에 대해 300m 이내 또는 전부 제한 구역에 해당하므로, 가축 사육 관련 시설 설치 및 운영에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,184,000,000원입니다. 주요 권리로는 엠씨아이대부주식회사의 근저당(21.84억원), 느티나무제삼차유한회사의 2번근저당권부채권 근질권설정(21.84억원), 서울광진새마을금고의 임의경매(16.8억원), 평택세무서장의 압류 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 별도 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 유사 물건 시세

본건과 동일한 "포레스트하이츠" 단지 내 유사 면적(약 169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 18일에 297,000,000원(2억 9천 7백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(633,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

4.2. 매매 및 임대 동향

최근 유사 물건의 매매 사례는 2억 9천 7백만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하여, 시장 가치 평가에 주의가 필요합니다.

4.3. 건축 연도

본 단지(포레스트하이츠)는 2019년에 건축된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트, 석재보드, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 시공되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태

내부는 방 4개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개, 다용도실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 관계인 부재로 인해 정확한 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문 조사를 통해 파악되었으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

5.3. 설비 내역

개별난방(보일러) 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주변 편의시설 및 환경

단지는 농경지와 전원주택이 혼재된 지역에 위치하며, 생활 편의시설은 도보권 내에 제한적일 수 있습니다. 추팔일반산업단지와 인접해 있으나 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가축사육제한구역

본건이 위치한 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 악취 발생 등 환경적인 요인이 잠재적인 단점이 될 수 있습니다.

6.2. 교통 편의성

주변 버스 노선 및 운행 횟수가 적어, 자가용이 없는 경우 대중교통 이용에 불편함을 겪을 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 확인의 한계

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하고, 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태가 예상과 다를 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축 연립주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 점은 긍정적입니다. 하지만, 가축사육제한구역에 해당하며 대중교통 접근성이 다소 떨어진다는 점, 그리고 가장 큰 특징으로 본건의 감정가(6.33억원)와 최근 유사 면적의 실거래가(2.97억원) 간에 큰 차이가 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 이 격차는 감정 시점과 실거래 시점의 시장 상황 변화, 또는 평가상의 차이일 수 있으나, 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 넓은 전용 면적 (약 51.3평)

* 매각 후 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태

* 동일 단지 내 실거래가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 633,000,000원입니다.

그러나 최근 동일 단지 내 유사한 면적(169.8㎡)의 연립주택이 297,000,000원(2억 9천 7백만원)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가와의 상당한 격차를 인지해야 합니다.

가축사육제한구역 지정, 대중교통 이용의 불편함 등의 잠재적 리스크와 더불어, 내부 상태 미확인 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 최근 실거래가를 기준으로 시세에 근접하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 350,000,000원

이는 최근 실거래가(2.97억원)보다 소폭 높은 수준으로, 향후 가치 상승 가능성과 부동산 시장 상황을 고려한 보수적인 추정치입니다. 본건의 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.