나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52381 [1] 경기도 평택시 합정동 974-14 뉴현대팰리스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 소재 "평택시청" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동류형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 북측 인근 도로(중앙로) 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트브지붕 5층 공동주택 중 4층 401호로서

외벽 : 노출콘크리트위 페인팅
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

공동주택(다세대주택) 건물 용지로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택 용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 서측으로 평택5로 34번길(폭 15m 미만)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장 및 현황조사에 의하여 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이규덕)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경52381 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 974-14 뉴현대팰리스 4층401호

용도: 다세대주택

건물면적: 63.26㎡ (약 19.13평)

토지면적: 39.70㎡ (약 11.94평)

감정가: 1억 7,600만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 합정동, 평택시청 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 동류형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 북측 인근 중앙로 변에 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 부지 서측으로 평택5로34번길(폭 15m 미만)에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이재필 (2014.05.22), 심재천 (2021.03.17)

* 주택임차권: 이규덕 (보증금 1억 6,300만원, 2021.02.26 전입, 2021.01.26 확정). 본 권리는 말소 예정입니다.

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.02.18), 안산시 (2022.05.03). 본 압류는 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.09.24). 본 경매 개시 결정으로 진행되며, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 6,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.02.26

* 확정일자: 2021.01.26

* 배당신고일자: 2023.04.12

* 대항력: 없음. 등기부 요약 및 주의사항의 확약서 내용에 근거합니다.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.01.자에 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금: 0원. 임차인이 대항력이 없으며 HUG의 확약서 내용에 따라 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

개발 현황: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

잠재력: 평택시청 인근으로 행정 및 공공기관 접근성이 우수하며, 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 평택시청 인근으로 관공서, 은행, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 분포에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인은 대항력이 없으나, HUG와의 확약서 내용 및 임차인의 최종 변제 여부를 재확인할 필요가 있습니다. (단, 본 건은 HUG 관련 내용으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

건물 노후도: 2014년 건축물로, 향후 발생 가능한 유지보수 비용을 검토해야 합니다.

주변 환경: 평택 합정동 유흥거리 인근으로, 일부 지역의 쓰레기 문제 및 해충 발생 가능성이 언론에 보도된 바 있습니다. 그러나 해당 물건지 자체의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시청 인근 준주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 이 는 대항력이 없으며 HUG의 확약서 내용에 따라 임차보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

감정가는 1억 7,600만원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 적정 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리 확인 후 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

HUG 보증 조건: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 내용으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지: 평택시청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

향후 개발 가능성: 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 7,600만원

건물 면적: 63.26㎡ (약 19.13평)

최근 실거래가 분석:

* 27.8㎡ (2026.05.26) - 8,300만원

* 24.18㎡ (2026.05.26) - 7,200만원

* 84.72㎡ (2026.05.08) - 2억 4,300만원

면적당 평균 시세: 약 290만원/㎡ (평균 계산: (8,300만원/27.8㎡ + 7,200만원/24.18㎡ + 24,300만원/84.72㎡) / 3 ≈ 290만원/㎡)

본 물건(63.26㎡) 기준 예상 시세: 63.26㎡ * 290만원/㎡ ≈ 1억 8,345만원

입찰가 산정:

본 건은 HUG의 강제 경매로 진행되며, 채권액(1억 7,535만원) 및 감정가(1억 7,600만원)를 고려할 때, 시장 가치(약 1억 8,345만원)를 상회하는 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 본 건의 임차인은 대항력이 없으며 HUG와의 확약서에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서, 감정가(1억 7,600만원)를 기준으로 하되, 시세(약 1억 8,345만원) 및 경매 물건의 특성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 현황, 권리관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 7,500만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.