나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54073 [1] 경기도 평택시 서정동 506-7 고덕빌리지 101동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 "복창조등학교"
남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택,
다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 5층 건물 중
제2층 제203호로서

외벽: 화강석 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역,
비행안전제6구역, 군용비행장 철도보호지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 임차인 윤예진의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 윤예진)로부터 2026.08.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경54073 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 506-7, 고덕빌리지 101동 2층203호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 40.24㎡ (약 12.17평) / 토지 지분: 40.24㎡ (약 12.17평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평) / 건물 지분: 49.585㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트 평지붕, 5층 건물 중 2층 203호

건축일자: 사용승인 2013년 12월 31일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 서정동 "복창초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태: 서측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합) 지역임. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 철도보호지구로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 등에 제한이 따름.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑14)

인수되는 권리:

* 임차인 서혜진의 주택임차권 (을5): 보증금 136,900,000원, 전입일자 2021년 8월 26일, 확정일자 2021년 7월 26일. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 참고사항에 명시)

임차인 현황 (대항력 있는 임차인):

* * 서혜진: 보증금 136,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-26, 확정일자 2021-07-26. 대항력 있음. (주택도시보증공사는 서혜진의 임차보증금반환채권 양수인이며, 대항력 및 우선변제권 승계)

* * 윤예진: 보증금 136,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-24, 확정일자 2021-07-26. 대항력 있음.

주의사항:

* 임차인 서혜진의 임차보증금 136,900,000원은 배당 결과에 따라 매수인에게 인수될 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소임.

* 임차인 윤예진의 경우, 대항력은 있으나 등기부상 명확한 인수 대상 권리로 기재되지 않은 점은 추가 확인이 필요할 수 있음. (본 물건명세서 및 등기부 요약에는 서혜진 임차권만 '인수'로 명시됨)

4. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

시세 분석:

* 최근 유사 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 39.06㎡ (약 11.8평) 다세대주택: 63,000,000원 (약 161만원/㎡)

* 59.93㎡ (약 18.1평) 다세대주택: 110,000,000원 (약 183.5만원/㎡)

* 본건(49.59㎡, 약 15평)의 감정가는 123,000,000원 (약 248만원/㎡)으로, 최근 유사 면적 거래 사례 대비 높은 수준임. 특히 59.93㎡ 거래 사례의 단가를 적용하여 본건 면적에 환산 시, 약 90,780,000원 내외의 시세 형성 가능성을 추정할 수 있음. (감정평가 시점은 2025년 11월 26일)

5. 생활정보

주변 시설: "복창초등학교" 인근으로 교육 시설 접근성이 양호함. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 5층 건물 중 2층으로, 위생/급배수, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있음. 외벽 마감은 화강석, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 서혜진의 보증금 136,900,000원은 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있으며, 이는 총 실질 취득가격을 감정가 및 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있음.

토지 이용 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 철도보호지구 등 다수의 개발 및 행위 제한이 존재함. 이러한 제한은 향후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있음.

임차인 현황 불일치 가능성: 임차인 윤예진의 대항력 존재 여부 및 보증금 회수 방안에 대해 물건명세서상 명확한 '인수' 명시가 없어 추가 확인 필요성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 3백만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서혜진의 보증금 1억 3천 6백 9십만원이 배당 결과에 따라 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 물건의 실질적인 취득가격을 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 초과하게 만들 수 있는 주요 요인입니다. 또한, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항도 존재합니다. 최근 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 형성되어 있으며, 인수되는 임차 보증금을 고려하면 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인(서혜진)의 보증금이 전액 인수될 경우, 현재 시세 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있으나, 이는 낙찰 후 인수되는 보증금 액수를 고려한 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서만 유효함. (본 건의 경우, 인수 보증금이 시세보다 높아 이러한 경우는 발생하기 어려움)

평택시의 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

준주거지역 내 다세대주택으로, 실수요자 또는 투자 목적으로 접근 가능하나, 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 (서혜진): 136,900,000원

보수적인 시세 분석 (59.93㎡ 거래가 기준 1.835M/㎡ 적용): 49.59㎡ * 1.835M/㎡ ≈ 90,780,000원

본 물건의 경우, 인수해야 하는 임차 보증금(136,900,000원)이 보수적으로 추정되는 시세(90,780,000원)보다 훨씬 높습니다. 이는 낙찰가에 인수 보증금을 더할 경우, 총 지출액이 시장 가치를 초과하게 됨을 의미합니다. 따라서, 정상적인 범위 내에서의 입찰은 사실상 어렵다고 판단됩니다.

만약 입찰을 고려한다면, 낙찰 후 매수인에게 인수될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다. 그러나 현재 상황에서는 보증금 액수 자체가 시세를 상회하므로, 보증금을 제외한 입찰가로는 수익을 기대하기 어렵습니다.

매우 보수적인 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

(상기 입찰가는 해당 금액을 낙찰받더라도, 인수 보증금 136,900,000원을 포함한 총 지출액(약 146,900,000원 ~ 156,900,000원)이 예상 시세(약 90,780,000원)를 크게 초과하게 됨을 의미합니다. 따라서 실제 투자 가치는 매우 낮거나 없을 수 있습니다. 입찰 결정 시에는 반드시 법률 및 부동산 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.