나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120290 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 161-2 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120290 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 161-2 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경120290
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 146, 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매14계 2024타경120290 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 146, 제4층 제402호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 보고서

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경120290 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 161-2 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.1. 2.물건 현황

토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.58㎡ (약 23.16평) (전용면적 추정)

건물지분: 76.58㎡ (약 23.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2002년 5월 3일

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등

1.1. 4.토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 정방형 완경사지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 원추표면구역(원추표면)

- 상대보호구역

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 과밀억제권역

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북동측 인근에 "서울신정초등학교"가 소재합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 화곡동 일대는 서울 서남부의 주요 주거지역 중 하나로, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 업무단지를 배후로 성장해왔습니다. 올림픽대로, 서부간선도로, 인천국제공항고속도로 등 주요 도로망과의 접근성이 양호하며, 신월IC가 인접해 경인고속도로 이용도 수월합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 경매 진행 시 법원의 매각 절차에 따라 이해관계인의 권리 관계가 정리됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다. (입찰 전 권리 분석 전문가와 상담을 권장합니다.)

1.4. 상권 분석

화곡동 상권은 강서구청 인근 대로변 상권과 이면의 먹자골목 상권으로 나뉩니다. 주거지와 관공서, 학교가 인접하여 배후수요가 풍부하며 유동인구가 많습니다. 특히 화곡역과 까치산역 주변 상권은 지역 주민들의 소비 활동이 활발한 역세권 중심의 소비 상권입니다. 다양한 업종이 조화를 이루고 있으며, 최근에는 전세사기 여파로 일부 상권이 침체된 모습도 보이나, 지역 특성상 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활 정보

화곡동은 4인 가구 비율이 높고 어린이가 많은 지역으로 알려져 있습니다. 신혼부부나 2~3인 가구의 비율도 높으며, 이에 따라 아동 밀도가 높은 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 여러 초등학교와 대학교가 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 또한, 남부골목시장, 까치산 시장 등 재래시장이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 지역에 따라서는 언덕이 많아 경사가 심한 지역도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 중요시설물보호지구(공항): 본건은 김포공항 중요시설물보호지구에 해당하여 항공기 이착륙에 영향을 주는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 구체적인 건축 제한 사항은 관련 법규 및 조례를 확인해야 합니다. 과거 김포공항 중요시설물보호지구가 산업 발전에 걸림돌이 된다는 지적이 있었으며, 일부 지역에서는 폐지가 논의되기도 했습니다.

2. 7층 이하 제한: 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축 제한이 있습니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 용적률 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 전세사기 여파: 최근 화곡동 일대에서 전세사기 여파로 인한 빌라 기피 현상 및 상권 침체가 일부 발생한 바 있습니다. 이는 지역 부동산 가치 및 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 소음: 김포공항 인근 지역은 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있으나, 본건 소재지는 소음이 심하지 않다는 의견도 있습니다. 정확한 소음 수준은 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 161-2 제4층 제402호는 서울 서남부의 주요 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 2억 8,700만 원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 공항 중요시설물보호지구 지정, 7층 이하 건축 제한, 그리고 최근 전세사기 여파 등 잠재적인 리스크 요소를 고려해야 합니다. 임대차 관계 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 및 생활 인프라: 5호선 까치산역, 화곡역 등과 비교적 인접하며, 재래시장, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

2. 주거 밀집 지역: 4인 가구 및 신혼부부 등 배후 주거 수요가 높은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

3. 비교적 합리적인 감정가: 서울 강서구의 다세대주택으로서 감정가가 2억 8,700만 원으로, 향후 시세 상승 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

주의사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 최종적인 검토를 거쳐 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다. 특히 임대차 관계, 등기부등본 상 권리 분석, 건축물 현황 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계