나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140317 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-27 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140317 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-27 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매14계 2024타경140317 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로12길 51-8, 제1층 제101호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 166,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경140317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140317 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-27 제1층 제101호

용도: 다세대주택 (공부상: 근린생활시설, 현황: 다세대주택)

감정가: 208,000,000원

토지 면적: 36.76㎡ (약 11.12평)

건물 면적: 76.38㎡ (약 23.11평)

건축물 사용승인일: 2000년 8월 14일 (건축 연령 약 26년)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡8동사무소' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 진입이 가능하며, 지하철 5호선 '까치산역'과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자의 담보권 실행에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 신청 채권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 그러나 모든 권리관계는 등기부등본 등 관련 공부를 통해 면밀히 확인해야 하며, 잠재적 인수 권리 유무에 대한 전문가의 정확한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 화곡동은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. '화곡8동사무소'가 인근에 위치하며, 지하철 까치산역을 통해 서울 시내로의 접근성이 좋습니다. 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 자체나 바로 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2000년 8월 14일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 1층 101호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설로 되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 화장실 2개로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(다세대주택)의 불일치입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 시 절차상의 어려움, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 해당 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 관할 구청을 통한 관련 법규 및 사항 확인이 필수적입니다. 또한, 2000년 준공되어 건축물이 노후화되었으므로 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현장 조사 시 거주인이 부재하여 임대 관계가 불명확하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동, 지하철 까치산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호합니다. 하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치는 중대한 리스크 요인이므로, 투자 결정 전 반드시 철저한 사전 확인이 필요합니다. 건물 노후도 및 임대 관계의 불확실성 또한 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

까치산역 역세권이라는 입지적 장점을 활용한 실거주 목적의 투자를 고려할 수 있습니다. 다만, 용도 불일치 문제를 해결할 수 있는지 여부를 면밀히 검토하는 것이 가장 중요합니다. 향후 지역 개발 가능성, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 낮은 감정가를 바탕으로 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출 가능성을 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계