나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경415 [3] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제619호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)""남측 인근
에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)',
'가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서,
외벽: 커튼월 등 마감,
내벽: 실내인테리어 등 마감
창호: 시스템창호 등 마감.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 4개호로서,""지원시설(업무시설-금융업소)""로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경415 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제6층 제619호

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장, 산업시설, 지원시설(근린생활시설). 실제 이용현황: 지원시설(업무시설-금융업소))

* 감정가: 305,000,000원

* 면적 (토지/건물):

* 토지 면적: 12.58㎡ (약 3.81평)

* 건물 면적: 49.55㎡ (약 15.00평)

* 일괄 면적: 62.13㎡ (약 18.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: G밸리 더리브 스마트타워

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 4층 / 지상 15층

* 사용승인일: 2021년 9월 9일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남측 인근에 위치함. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 지하철 1호선 독산역 및 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 15층 건물임. 외벽은 커튼월, 내벽은 실내인테리어, 창호는 시스템창호 등으로 마감됨.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 속함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 1,140,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 에스지씨이테크건설주식회사 (2021.09.24)

* 소유권 이전: 주식회사더블유부동산그룹 (2021.12.15)

* 임의경매 개시: 국민은행 (2025.03.05, 채권액 969,883,598원)

* 압류: 금천세무서장 (2025.06.24), 금천구 (2025.08.22)

* 총 등기부 채권액: 1,140,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 정보: 체이퍼메디주식회사(대표 이 )

* 대항력 유무 및 보증금:

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 1월 31일

* 확정일자: 2025년 6월 4일

* 배당신고일자: 2025년 6월 5일

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 주의가 필요함.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 권리 (물건명세서):

* 구분지상권: 2021년 8월 19일 등기된 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)로 조성되어 IT, 제조, 유통 등 다양한 산업군이 밀집해 있는 주요 업무지구임.

* 주변 시설 현황: 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업시설, 금융기관, 식당, 병원 등 업무 및 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있음.

* 예상 임대 시세: 제공된 정보가 없어 정확한 파악이 어려우나, 가산디지털단지의 일반적인 지식산업센터 및 오피스 임대 시세를 참고하여 분석할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 1호선 독산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리함.

* 주변 편의시설: 건물 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권:

* 2021년 8월 19일 등기된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 해당 토지 부분에 대한 사용권(일정 범위의 권리)을 제한하므로, 정확한 지상권의 내용, 범위, 존속기간 등을 면밀히 확인하여 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 평가해야 함.

* 임차인 관련 주의사항:

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며 보증금 및 차임 정보가 확인됨. 배당 신고일자가 있는 것으로 보아 일반적인 배당 절차를 따를 것으로 예상되나, 혹시 모를 인수 가능성에 대비하여 권리 분석 시 전문가의 철저한 검토가 필요함. 다행히 인수 보증금은 0원으로 파악됨.

* 공동담보 및 별도등기:

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '공동담보' 및 '별도등기'가 기재되어 있음. 공동담보 물건의 현황 파악 및 별도등기된 권리의 구체적인 내용을 확인하여 추가적인 부담이나 위험 요소를 점검해야 함.

* 기타:

* 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 산업단지 특성상 소음, 교통량 등 간접적인 영향은 있을 수 있음. 상세한 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하여 비즈니스 활동에 유리한 최상의 입지 조건을 갖추고 있음. 뛰어난 교통망과 잘 구축된 상권은 높은 투자 매력을 제공함.

* 그러나 매수인이 인수해야 하는 구분지상권은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 이로 인해 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있으며, 낙찰 후 지상권으로 인한 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 임차인 관련 사항은 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 문구가 혼재되어 있어 최종 확인 절차가 필수적임. 공동담보 및 별도등기 사항도 추가적인 조사를 요함.

* 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울디지털산업단지(G밸리) 중심부의 탁월한 입지.

* 교통의 요지: 지하철 1, 7호선 역세권으로 광역 접근성 우수.

* 잠재적 가치: 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 저가 낙찰 기회: 인수되는 지상권으로 인한 부담을 감안하여 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 305,000,000원

* 인수 보증금 (임차인): 0원

* 인수되는 구분지상권의 가치 및 제약 사항, 공동담보 및 별도등기 등 권리 관계를 면밀히 분석한 후, 시장 상황을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건은 명확한 인수 부담이 존재하므로, 이를 반영하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 현장 조사를 통해 결정됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.