나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경415 [4] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제620호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)""남측 인근
에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)',
'가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서,
외벽: 커튼월 등 마감,
내벽: 실내인테리어 등 마감
창호: 시스템창호 등 마감.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 4개호로서,""지원시설(업무시설-금융업소)""로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경415 (4)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제6층 제620호

* 용도: 지식산업센터 (지원시설-업무시설-금융업소)

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 토지지분: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

* 건물지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재, G밸리(구로·가산디지털단지) 내에 위치.

* 교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남측 인근에 자리하고 있으며, 지하철 1호선 독산역 또한 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 진출입 역시 용이하며, 주변 버스정류장 이용 또한 편리함.

* 주변환경: 본 건은 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 밀집한 지역에 소재하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

* 도로: 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지하 4층, 지상 15층 건물임.

* 마감: 외벽은 커튼월, 내벽은 실내인테리어, 창호는 시스템창호 등으로 마감됨.

* 이용: 본 건은 G밸리 더리브 스마트타워 제6층 제620호로서, 지원시설(업무시설-금융업소)로 이용 중임.

* 설비: 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 설치되어 있어 이용에 불편함이 없음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1, 국민은행)

* 임의경매개시결정 (갑3, 국민은행)

* 압류 (갑4, 금천세무서장)

* 압류 (갑5, 금천구(서울특별시))

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 구분지상권: 2021년 8월 19일 등기된 구분지상권(1토지 을구 18번)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 권리임.

* 임차인 현황:

* 체이퍼메디주식회사 (대표 이 ): 보증금 13,000,000원, 차임 1,100,000원. 전입/사업일자 2025-01-31, 확정일자 2025-06-04, 배당신고일자 2025-06-05. 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 이성복: 보증금 0원, 차임 0원. 배당신고일자 2025-06-05. 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 물건명세서 상 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 실제 권리 분석 시 상이한 정보에 대한 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 IT 및 첨단산업 기업들이 밀집한 지역으로, 유동인구가 풍부하고 비즈니스 활동이 활발함.

* 지하철역과 인접하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 업무 환경 및 상권이 우수함.

* 향후 G밸리 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 임대 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 가산디지털단지 내에는 다양한 식당, 카페, 편의점 등이 있어 생활 편의성이 높음. 대형 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있을 수 있으나, 전반적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨.

* 주차: 건물 내 주차 시설이 마련되어 있어 차량 보유자에게 편리한 환경을 제공함.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 2021년 8월 19일 등기된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 중요한 리스크 요인임. 이는 향후 토지 사용에 있어 법적 제약을 야기할 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 영향 범위를 면밀히 파악해야 함.

* 대항력 없는 임차인: 현재 임차인들의 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되었으므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과 및 채권 변동에 따라 권리 관계나 예상 낙찰가에 영향을 받을 수 있음.

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 규제를 반드시 확인해야 함.

* 주변 환경: G밸리 지역은 과거 '회색빛 공장 도시' 이미지가 있었으나, 최근 녹지 공간 확충 등 환경 개선 노력이 진행 중임. 특정 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 지역의 지속적인 발전 추이를 지켜볼 필요가 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 업무지구인 가산디지털단지에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 지식산업센터로서의 활용 가치가 높음. 교통망이 우수하고 상권이 발달하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

다만, 매각 후에도 인수해야 하는 구분지상권이 존재한다는 점은 신중한 검토가 필요한 부분임. 또한, 임차인의 대항력 여부와 관련하여 상반된 정보가 존재하므로, 법률 전문가와 함께 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적임.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 지속적인 성장과 IT 산업 발전에 따른 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 역세권 입지로서의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 현재 감정가 수준에서 인수되는 권리 및 명도 비용 등을 고려한 투자 가치 탐색.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 함.

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리가 향후 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 평가하여 입찰가를 결정해야 함. 또한, 명도 관련 비용 및 예상 소요 시간을 감안해야 함.

구체적인 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 가격, 유사 물건의 낙찰 사례, 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 조사하고, 법률 전문가의 조언을 바탕으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직함. 일반적인 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 경매 물건을 검토하지만, 본 건과 같이 인수되는 권리가 있는 경우 더욱 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.