나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경415 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제618호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)""남측 인근
에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)',
'가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서,
외벽: 커튼월 등 마감,
내벽: 실내인테리어 등 마감
창호: 시스템창호 등 마감.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 4개호로서,""지원시설(업무시설-금융업소)""로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경415 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제6층 제618호

용도: 지식산업센터 (지원시설-업무시설)

감정가: 329,000,000원

토지면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

건물면적: 53.33㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리자인 국민은행이 임의경매 신청)

특이사항: 공동담보, 별도등기, 구분지상권 인수.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 밀집해 있어 관련 업종의 발달이 예상되는 지역입니다.

교통상황:

차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역, 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조:

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 15층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 커튼월, 내벽은 실내인테리어, 창호는 시스템창호 등으로 마감되어 있습니다.

토지 현황:

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축된 건물의 일부입니다. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 구분지상권(2021.08.19. 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 건물 사용 및 향후 재건축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (두방샵 대표)

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입(사업)일자: 2023-09-12

* 확정일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

인수되는 보증금:

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 1,140,000,000원).

* 기타 권리: 소유권 관련 등기(보존, 이전), 국민은행의 임의경매개시결정(2025타경415), 금천세무서장 및 금천구의 압류 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,140,000,000원.

1.3. 상권분석

건물 용도:

본건은 지식산업센터 내 지원시설(업무시설-금융업소)로 이용 중입니다. 건축물대장상 주 용도는 공장으로 되어 있으나, 실제 이용 현황 및 주변 환경을 고려할 때 업무시설로서의 가치가 높습니다.

주변 환경:

가산디지털단지는 대규모 산업단지로, IT, 제조업, 유통업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 관련 업무시설 수요가 꾸준합니다.

1.4. 생활정보

교통:

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

편의시설:

인근에 다수의 상업용 건물이 있어 은행, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수해야 할 권리:

* 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 점은 주의가 필요합니다. 이는 건물 사용 및 향후 재건축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

미상 임대 관계:

* 감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력 없음).

대규모 단지 내 물건:

* 대규모 지식산업센터 내 개별 호실이므로, 단지 전체의 공실률이나 관리 상태 등이 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 핵심 산업단지인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터 내 업무시설입니다. 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 건물 자체도 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 말소되지 않고 인수해야 하는 구분지상권이 존재하며, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 산업단지 내 위치:

가산디지털단지는 IT 및 첨단 산업의 중심지로, 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

교통의 편리성:

지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 가까워 직원들의 출퇴근 및 외부 방문객의 접근성이 우수합니다.

준공 후 비교적 신축 건물:

2021년 사용승인을 받은 건물로, 시설 노후화가 적어 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 329,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

인수해야 할 권리(구분지상권) 가치: 본 항목은 면적, 내용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 별도 평가가 필요합니다. 일반적으로 건물 사용 및 미래 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있어 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

기타 고려사항: 현황 용도(금융업소), 주변 시세, 공실률, 관리비, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가:

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 통상 첫 경매에서 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 인수되는 구분지상권의 영향력을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다. 본건의 경우, 인수 부담을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 대비 낮은 비율로 접근하는 것을 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.