나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경415 [5] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제621호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)""남측 인근
에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)',
'가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서,
외벽: 커튼월 등 마감,
내벽: 실내인테리어 등 마감
창호: 시스템창호 등 마감.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 4개호로서,""지원시설(업무시설-금융업소)""로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경415 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, G밸리 더리브 스마트타워 제6층 제621호

용도: 지식산업센터 (지원시설 - 업무시설 - 금융업소)

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

감정가: 228,000,000원

전유부 호수: 621호

특이사항: 본건(621호)은 622호와 상호간 경계벽체를 제거하여 2개 호수를 내부에서 일체로 이용 중임.

1.3. 건물 개요

건물명: G밸리 더리브 스마트타워

건축년도: 2019년 06월 14일 (사용승인: 2021년 09월 09일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지상층수/지하층수: 15층/4층

총 호수: 407호

건축면적: 2,428.93㎡

연면적: 34,668.15㎡

건폐율: 54.99%

용적률: 503.81%

주차: 옥내 자주식 226대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치함.

주변: 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 소재하여 업무 환경이 조성되어 있음.

2.2. 교통 여건

대중교통: 지하철 1호선 '독산역', 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 다수의 버스 노선이 운행됨.

도로 접근성: 본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용

용도지역: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역.

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받음.

활용: 인접 토지는 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민은행의 근저당권(을1, 2021-12-15 접수, 채권최고액 1,140,000,000원)임.

경매 신청 채권자인 국민은행의 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수 권리

물건명세서에 기재된 바와 같이, 2021년 08월 19일 등기된 구분지상권(1토지 을구 18번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주승개발주식회사 (대표: 이 )

전입(사업)일자: 2022-12-27

보증금: 0원

차임: 700,000원/월

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 0원을 인수할 의무가 없음.

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT, 지식산업 클러스터로, 관련 기업 및 종사자가 밀집해 있음.

소형 면적(약 11.18평)의 지식산업센터는 소규모 사업체, 스타트업, 법인 지점 사무실 등으로 활용도가 높음.

4.2. 배후 수요

인근에 위치한 다수의 지식산업센터 및 업무용 빌딩에 근무하는 풍부한 유동 인구가 배후 수요로 작용함.

가산디지털단지역과 독산역을 이용하는 유동 인구 또한 상권 활성화에 기여함.

4.3. 임대 시장

소형 면적의 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재하지만, 경기 변동 및 공급량에 따라 공실률 변동 가능성이 있음.

본 물건의 현재 임대료(70만원)는 주변 시세 및 시장 상황을 고려하여 재평가할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마리오아울렛, 현대아울렛, 롯데팩토리아울렛 등 대형 패션 아울렛이 밀집해 있어 쇼핑 편의성이 높음.

다양한 은행, 병원, 식당, 카페 등 각종 편의시설이 인접하여 생활 및 업무 편의성이 우수함.

5.2. 녹지 및 공원

물건지 자체는 도심 산업단지 내 위치하나, 인근으로 소규모 공원 및 녹지 공간이 일부 존재함. 직접적인 혐오 시설은 본 물건 주변에서 확인되지 않음.

5.3. 주변 교육시설

주요 교육시설은 물건지에서 다소 거리가 있으나, 대중교통을 이용한 통학이 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리사항

구분지상권 인수: 매각으로 인해 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리의 범위와 정확한 가치 영향에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 관리 상태 및 유지보수 필요성 증대에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 임대 공실 및 수익률 변동

지식산업센터 시장의 경기 변동, 공급량 증가, 또는 해당 건물의 경쟁력 저하 등으로 인해 공실 발생 가능성 및 임대 수익률 하락 위험이 존재함.

6.4. 용도 제한 및 불법 건축물

건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 현황은 '지원시설(업무시설-금융업소)'로 이용 중인 것으로 파악됨. 관할 지자체의 확인 결과에 따라 원상복구 명령이나 이행강강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 가산디지털단지 내에 위치한 지식산업센터로, 지하철역과 대중교통 접근성이 뛰어나며 주변 상업 시설 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있어 입지적 강점이 분명합니다.

단, 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권 인수, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성 등 권리 및 행정적인 리스크가 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 월세 70만원에 대한 처리 방안 검토가 필요합니다.

잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 이를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

가산디지털단지역 인근에 위치하여 지하철 1, 7호선 이용이 편리하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선 이용도 용이함.

주변에 IT 기업 및 관련 업체들이 밀집한 지역으로 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공함.

8.2. 소형 면적의 활용도

전용면적 약 11.18평의 비교적 작은 면적으로, 소규모 사업체, 1인 기업, 법인 지사 사무실 등으로 운영하기에 적합함.

8.3. 감정가 대비 잠재적 가치

현재 감정가 2.28억원은 향후 가산디지털단지의 발전 가능성, 지역 시세 변화 등을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있음.

8.4. 임차인 보증금 부담 없음

임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무에 따른 재정적 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원입니다.

인수해야 하는 구분지상권의 가치 영향, 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이로 인한 추가 비용 발생 가능성, 그리고 주변 시세 및 예상 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 부담은 0원입니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이를 검토해 볼 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 보다 상세한 현장 조사와 개별적인 가치 평가를 통한 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.