나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52227 [1] 경기도 김포시 풍무동 1009 웅신미켈란의아침 1층 105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 지하철 김포골드라인"풍무역" 남동측에 위치하고, 주변
은 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 풍무역세권
지역으로서, 상업용 부동산으로서의 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인(풍무역) 등이 소재
하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건물 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일:2020.04.24)

외벽: 인조대리석 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 소매점으로 이용중임.
(현장 간판상으로는 "풍무건강약국"으로 이용 중임.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장설비, 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 등의 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로인 "김포대로"가 소재하며, 남측으로 소로의 포장도로, 동측으로 보행자도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) ,
제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로1류(폭 35m-40m)(보조간선도로)(접합) , 소로1류(폭
10m-12m)(2014-08-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )
<철도안전법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 소매점으로 이용중임(약국으로 운영중임)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경52227 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 1009 웅신미켈란의아침 1층 105호

* 건물명: 웅신미켈란의아침

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 소매점, 현장 운영업종: 약국)

* 감정가: 1,534,000,000원

* 토지면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

* 건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치케이제육차유동화전문

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층, 지상14층 건물 내 제1층 제105호 (사용승인일: 2020.04.24)

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 지하철 김포골드라인 "풍무역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 풍무역세권 지역에 자리하고 있어 상업용 부동산으로서의 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인(풍무역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 광대로인 "김포대로"가 소재하며, 남측으로 소로의 포장도로, 동측으로 보행자도로가 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원), 성장관리권역, 철도보호지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 의하면 없습니다.

* 등기부상 채권 총액: 약 1,428,458,342원 (근저당 1,392,000,000원, 가압류 36,458,342원, 임의경매 신청 채권액 1,392,000,000원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 풍무역 역세권에 위치한 상업지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 현재 약국으로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 풍무역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트(홈플러스, 이마트 트레이더스 등) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 복합 상업 시설 및 주거 단지가 조화롭게 발달해 있습니다. 다만, 김포공항 인근에 위치하여 항공기 이착륙 소음이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 현재 임차인이 누구인지, 보증금 및 월세는 얼마인지 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 항공기 소음: 김포공항 인근에 위치하여 항공기 이착륙으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 관련 이슈: 김포 지역에서 데이터센터와 같은 대규모 시설 유치 시 지역 주민들의 반대(님비 현상)가 발생한 사례가 있어, 향후 개발 사업 진행 시 유사한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합의견

본건은 김포시 풍무동 역세권에 위치한 상가로, 건물이 비교적 신축(2020년)이며 현재 안정적으로 약국으로 운영되고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 매우 깔끔한 편입니다. 다만, 현재 임차 관계가 미상이며, 항공기 소음 발생 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 명도 관련 사항을 철저히 조사하고, 소음 문제에 대한 적응력을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 풍무역 초역세권의 우수한 입지 조건.

* 안정적인 업종(약국)으로 운영 중인 점.

* 풍무역세권 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

1.8. 예상입찰가

제공된 정보만으로는 해당 물건의 정확한 시세, 임대 수익률, 공실률 등을 파악하기 어려워 합리적인 예상 입찰가 산정이 불가능합니다. 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 명도 가능성 및 예상 비용 산정 등을 면밀히 진행한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 1,534,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 본건의 고유 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.