나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32613 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-단독주택 및 축사 창고 등이나 폐가 상태임
-본건은 공부상 맹지이나 남측 토지를 통하여 접근이 가능함. 소폭 국지도로 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32613 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 387-3

용도: 단독주택 (폐가 상태, 축사 및 창고 등 포함)

감정가: 855,012,000원

토지면적: 472.00㎡ (약 142.84평)

건물면적: 91.78㎡ (약 27.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고촌농업협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 소재하고 있습니다.

주변은 지역 특성상 주거용 건물과 일부 상업 및 농업 시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

교통 측면에서는 소폭 국지도로에 저촉되는 부분이 있으며, 공부상 맹지이나 남측 토지를 통하여 접근이 가능한 것으로 파악됩니다. 이에 따라 차량 접근 및 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 본 물건은 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없습니다.

등기부 요약:

말소기준권리: 2016년 12월 30일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권 (채권액 444,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 고촌농업협동조합의 근저당권, 인천광역시서구청의 압류, 고촌농업협동조합의 임의경매개시결정 등이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인되는 지상권은 없으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 혹시 모를 미등기 지상권 등 제3자 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 기준):

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변의 연립 및 다세대 주택(전용면적 50-67㎡)의 거래가는 약 200,000,000원에서 265,000,000원 수준입니다.

본건은 단독주택이며 토지 면적이 472㎡로 넓어, 이러한 아파트 및 빌라와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 감정가(855,012,000원)는 제시된 연립/다세대 주택 거래가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 토지 가치 또는 향후 개발 잠재력에 대한 평가가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 본 물건지와 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시의 지역적 특성을 고려하여, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

소폭 국지도로와 관련된 저촉 사항이 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 도로망을 통한 김포 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성은 양호한 편으로 예상됩니다.

편의시설:

고촌읍 소재지로, 기본적인 편의시설(상업시설, 학교, 병원 등) 접근은 가능할 것으로 보이나, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

폐가 상태:

본건은 단독주택뿐만 아니라 축사, 창고 등 복합 용도로 사용되었으나 현재는 전체 건물이 폐가 상태입니다. 이에 따라 대규모의 수리 및 보수 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

맹지 및 도로 저촉:

공부상 맹지이며, 남측 토지를 통한 간헐적 접근만 가능합니다. 또한, 소폭 국지도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위, 재산권 행사, 또는 도로 관련 계획에 따라 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 법적 검토가 필수적입니다.

중복사건:

중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 파악하여 혹시 발생할 수 있는 절차적 혼란이나 추가적인 권리 문제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 약 140평에 달하는 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택 부지이나, 현재 건물은 폐가 상태이며 접근성 문제가 명확한 물건입니다.

감정가는 토지 가치에 비중을 둔 것으로 보이며, 건물 자체의 현재 가치는 미미할 것으로 판단됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 명확한 접근로 확보 방안 수립, 건물 재건축 또는 리모델링 계획, 그리고 지역 규제 및 개발 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적:

472㎡의 넓은 대지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있는 핵심 자산입니다.

지역 개발 잠재력:

수도권과의 접근성이 양호한 김포시는 지속적인 개발과 성장이 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 점이 긍정적 요인입니다.

다만, 폐가 상태, 맹지, 도로 저촉 등 명확한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

건물 철거 및 신축 비용, 접근로 확보를 위한 토지 사용 협의 비용, 그리고 향후 건축 가능 여부 및 용도 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 550,000,000원 ~ 650,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 64% ~ 76% 수준으로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.