나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12971 [2] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 ""돌곶이역"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(돌곶이역, 6호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호, 제11층 제1103호, 제11층 제1104호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 3~6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12971 (2) 사건번호의 본건은 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1103호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 351,000,000원입니다.

토지 면적은 6.50㎡ (약 1.97평)이며, 건물 면적은 23.31㎡ (약 7.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 돌곶이역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 돌곶이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12971)이 있습니다.

본건에는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사 (유수민))이 존재합니다.

해당 임차인의 보증금은 275,000,000원이며, 전입일자는 2025년 7월 11일, 확정일자는 2025년 6월 4일입니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 공유자 전원 지분 이전(매매) 및 강제경매 등기가 경료되었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

"돌곶이역" 인근 지역으로 역세권의 이점을 가지며, 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

주변에 다양한 상업시설이 존재하여 지역 주민들의 편의를 제공하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 11층에 위치하며, 주거용으로 이용 중입니다.

내부 구조는 거실, 주방, 방, 욕실 1개, 중이층 등으로 구성되어 있습니다.

개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 규모가 상당하여 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 주의가 필요합니다.

감정평가액 대비 건물 면적이 작은 점을 고려할 때, 실제 거래 시세와의 괴리가 클 수 있으며, 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 정보에 따르면 해당 건물은 공동주택 외에 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로도 사용되고 있어, 건물 내 업종 구성에 따른 환경적 영향도 고려할 필요가 있습니다. (주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금액이 상당하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 점은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가 대비 전용 면적이 작은 편이나, 건물의 전반적인 상태 및 위치를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

돌곶이역 초역세권 입지를 바탕으로 한 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

신축급 건물(사용승인일 2024년 9월 12일)로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

공동주택 외 근린생활시설 및 오피스텔 등 복합 용도의 건물로, 향후 지역 개발 시 추가적인 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례에서 상이한 가격대가 나타나고 있어 직접적인 비교에 어려움이 있습니다. (예: 36.54㎡ 20,000만원, 46.67㎡ 62,000만원, 54.79㎡ 75,000만원)

제공된 정보에 따르면 본건은 23.31㎡(약 7.05평)로, 감정가 대비 면적의 비율이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 인수 보증금 합계 0원 명시 내용에 대한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 90% 수준 (약 315,900,000원)

* 적극적 접근 시: 감정가 수준 (약 351,000,000원)

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 명확화, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.