나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12971 [3] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 ""돌곶이역"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(돌곶이역, 6호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호, 제11층 제1103호, 제11층 제1104호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 3~6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12971 (3)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 제11층 제1104호

용도: 공동주택(다세대주택)

감정가: 324,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

토지지분: 5.20㎡ (약 1.57평)

건물면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물명: 라테라스

준공일자: 2024년 9월 12일 (사용승인일 기준)

총 층수: 12층

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 장위동에 소재하며, 지하철 6호선 돌곶이역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 돌곶이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원 2025타경12971 강제경매개시결정 (2025년 7월 24일 접수)

등기부상 소유권보존 등기(이도현 외 1명) 이후 공유자전원지분전부이전(양동균, 2025년 7월 14일 접수)이 있었습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(오유정)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 14일

확정일자: 2025년 6월 12일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 확인되며, 전입일자(2025-07-14)가 말소기준권리접수일(2025-07-24)보다 앞서므로, 보증금 260,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통한 변제가 예상되나, 실제 인수 여부는 권리분석 전문가와 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 장위동은 돌곶이역을 중심으로 형성된 지역으로, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

최근 주변 지역의 개발(장위뉴타운 등)이 진행됨에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

다만, 소형 면적의 주거용 오피스텔/다세대주택이 주를 이루는 지역의 특성상, 안정적인 임대 수요 대비 공급량 추이를 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 12층 건물 중 11층에 위치합니다.

건물 내부 마감은 벽지도배, 타일붙임, 마루깔기 등으로 되어 있으며, 샤시창호가 설치되어 있습니다.

내부 이용 상태는 주거용(거실, 주방, 방, 욕실1, 중이층)으로 이용 중입니다.

개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 돌곶이역이 있어 교통이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 임차인(주택도시보증공사)이 존재하며, 보증금 260,000,000원을 인수할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어 주의가 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡하거나 추가적인 담보 설정 위험이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 지구단위계획구역, 대공방어협조구역 등 일부 지역 지구단위계획 및 군사기지보호법 등에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 장위동 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인이 완료된 신축급 건물입니다.

돌곶이역을 중심으로 한 교통 편의성과 지역 개발 잠재력은 긍정적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부와 관련된 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

돌곶이역 역세권 입지: 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대

최신 건축물의 주거용 부동산: 비교적 양호한 건물 상태와 관리 용이성

장위뉴타운 등 주변 개발 사업과의 시너지 효과 기대: 지역 가치 상승 요인

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 매매가는 약 1,300만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 전용면적(18.71㎡)에 이를 적용할 경우, 예상 시세는 약 252,585,000원 내외로 산출됩니다.

감정가는 324,000,000원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력있는 임차인' 존재 간의 상충되는 정보는 권리관계의 불확실성을 야기하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 수준을 고려하여 260,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 실질적인 투자 비용이 증가하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보와 공개된 자료 검색 결과, 본 물건 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 진행 중인 일부 지역에서 일시적인 쓰레기 무단 투기 문제가 발생한 사례가 있으나, 이는 일시적인 현상으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.