나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15737 [4] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 124호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중,소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지
원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호외 3개호로서,
(사용승인일: 2016.11.14)
외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥: 타일 및 칼라하드너, 인조석물갈기 마감 등,
창호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은(1-4) 공히 기타일반업무시설(공실상태)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트형공장
및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 10m
내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히
일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19),
국가산업단지, 산업시설구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기타일반업무시설로 공실상태임.(감정서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동 736-4번지에 소재한 엘아이 지식산업센터 1층 124호입니다.

주변으로는 인천운전면허시험장이 있으며, 남동국가산업단지 내에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로, 2016년 11월 14일에 사용승인을 받았습니다.

해당 호실은 124호이며, 기타 일반업무시설로 분류됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 31.00㎡ (약 9.38평)이며, 건물 면적은 127.20㎡ (약 38.47평)입니다.

건물 및 토지는 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 758,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각 기일은 2026년 07월 21일이며, 최저 매각 가격은 127,397,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동에 위치하며, "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 중·소규모의 공장, 창고, 근린생활시설, 동유형의 아파트형공장 및 지원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

남동국가산업단지는 인천 경제를 대표하는 곳으로, 기계, 전기·전자, 석유·화학 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

본건 북서측으로는 약 35m, 남측으로는 약 15m, 동측으로는 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 우리은행의 근저당(을1)으로, 근저당권자 우리은행, 채권 최고액 2,040,000,000원입니다.

본 경매 개시 결정은 2024년 11월 28일 접수된 우리은행의 임의경매(갑5)에 따른 것입니다.

이 외에 소유권 이전 등기(갑3, 갑4), 압류(갑6, 갑7, 갑8) 내역이 존재하며, 이들 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 남동국가산업단지는 인천 지역의 핵심 산업 클러스터로, 뿌리산업 및 제조업체가 다수 입주해 있어 관련 기업체들의 수요가 꾸준한 편입니다.

최근에는 스마트그린산업단지로 선정되어 첨단 제조 공간 조성 및 물류 서비스 제공 등 산업단지 고도화 사업이 추진되고 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

주변에는 공장, 창고, 지원시설 등이 혼재하여 산업단지의 일반적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하고 있어, 주거 편의시설보다는 업무 및 산업 활동 지원에 초점이 맞춰져 있습니다.

인근에 인천운전면허시험장이 있으며, 남동구는 소래포구 어시장, 소래 습지생태공원, 인천대공원 등과 같은 관광 및 휴식 공간도 갖추고 있어 산업단지 종사자들의 여가 활용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 이용상태

본 건은 현재 기타 일반업무시설로 공실 상태로 이용 중입니다. 감정평가서 및 현황조사서를 통해 공실 상태임을 확인할 수 있습니다.

따라서, 즉각적인 임대 수익 발생보다는 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

건물의 감정가액 대비 높은 채무 총액(근저당, 압류 등)이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 산업단지인 남동국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 필수적인 업무 공간으로서의 가치를 지닙니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 투자 시 공실 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

산업단지 활성화 및 지속적인 기업 입주 추세 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 남동국가산업단지 내 핵심 업무시설: 지역 산업의 중심지에 위치하여 지속적인 수요 기대.

* 권리관계 안전: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 인프라 우수: 산업단지 내 우수한 교통 및 물류 인프라 구축.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 758,000,000원입니다. 현재 공실 상태인 점과 향후 공실 해소를 위한 노력을 감안하여, 감정가의 85% 수준인 약 644,300,000원을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 시장 조사를 통해 해당 물건의 실제 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.