나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15737 [3] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 123호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중,소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지
원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호외 3개호로서,
(사용승인일: 2016.11.14)
외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥: 타일 및 칼라하드너, 인조석물갈기 마감 등,
창호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은(1-4) 공히 기타일반업무시설(공실상태)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트형공장
및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 10m
내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히
일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19),
국가산업단지, 산업시설구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기타일반업무시설로 공실상태임.(감정서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15737 (3)

* 소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 123호

* 용도: 업무시설 (기타일반업무시설)

* 감정가: ₩648,000,000

* 토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

* 토지지분: 31.005㎡ (약 9.38평)

* 건물면적: 127.20㎡ (약 38.48평)

* 건물지분: 127.2㎡ (약 38.48평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물명: 엘아이 지식산업센터

* 사용승인일: 2016.11.14

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치하며, 중,소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2023-12-28, 채권최고액: ₩2,040,000,000)

* 등기사항 요약:

* 소유권이전: 엘아이주식회사 (2023-12-28), 농업회사법인주식회사자연애 (2023-12-28)

* 근저당: 우리은행 (2023-12-28, ₩2,040,000,000) - 말소기준권리

* 임의경매: 우리은행 (2024-11-28)

* 압류: 부천세무서장 (2024-12-26), 남동구 (2025-11-27)

* 경매로 인한 소멸: 상기 등기사항 중 을1구(우리은행 근저당) 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: ₩0.

* 임대차 정보: 임대미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 채권 총액: ₩2,040,000,000 (말소기준권리 채권최고액 기준)

4. 상권분석

* 본 물건은 남동국가산업단지 내 위치하여 다양한 산업 시설, 공장, 창고, 지원시설 등이 밀집되어 있는 지역임.

* 인천운전면허시험장 북서측 인근에 있어 지역 내 유동인구가 존재하며, 관련 업종의 사업체들이 다수 입주해 있어 잠재적인 임대 수요가 예상됨.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

5. 생활정보

* 본건은 업무시설로 분류되며, 주위 환경은 산업단지 내 일반적인 업무 및 산업 시설이 주를 이룸.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성은 양호함.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임차인 모집을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

* 채권 총액: 상당한 채권 총액이 설정되어 있어, 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

* 업종 제한 가능성: "기타일반업무시설"로 이용 중인 점을 고려할 때, 특정 업종의 입점 제한이 있을 수 있으므로 사전 확인이 필요함.

* 임대차 미상: 임차인 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 산업 활동이 활발한 지역에 자리하고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있음.

* 차량 접근성이 우수하고 주변에 관련 산업체들이 밀집해 있어 임대 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 법원 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 취득이 가능함.

* 현재 공실 상태라는 점과 임대차 관계가 명확하지 않다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 임대 경쟁력 등을 종합적으로 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 우량 입지: 남동국가산업단지는 인천의 주요 산업 거점 중 하나로, 안정적인 수요층 확보 가능.

* 배후 산업 수요: 주변 다수의 산업체 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요 기대.

* 권리 관계 명확: 경매를 통한 소멸주의 원칙에 따라 낙찰 시 모든 부담 없는 권리 취득 가능.

* 합리적 가격 접근: 공실 및 임대차 미상 등의 요인을 고려하여 적정 가격 산정 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: ₩648,000,000

* 인수 보증금: ₩0

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 임차인 확보 및 명도 관련 제반 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 권장 입찰 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 시작하되, 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰 범위: ₩453,600,000 ~ ₩550,800,000 (감정가 기준 70~85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.