나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15737 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 121호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중,소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지
원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호외 3개호로서,
(사용승인일: 2016.11.14)
외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥: 타일 및 칼라하드너, 인조석물갈기 마감 등,
창호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은(1-4) 공히 기타일반업무시설(공실상태)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트형공장
및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 10m
내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히
일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19),
국가산업단지, 산업시설구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기타일반업무시설로 공실상태임.(감정서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2024타경15737 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 121호

용도: 기타일반업무시설

건축물 사용승인일: 2016년 11월 14일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 648,000,000원

토지 면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지 지분: 31.005㎡ (약 9.38평)

건물 면적: 127.20㎡ (약 38.48평)

건물 지분: 127.2㎡ (약 38.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치함.

주위는 중, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형 공장 및 지원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 35m, 남측으로 약 15m, 동측으로 약 10m의 포장도로와 각각 접하며 도로 상태는 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2023-12-28, 권리금액 2,040,000,000원)

본 경매는 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (을1, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없으나, 지상권 개요 등 비고란에 명시된 사항은 추가 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 미상임. (임대료 및 보증금 정보가 확인되지 않음)

주의: 임대차 정보가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 현황조사서 등 추가 자료를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 시설

본건은 남동국가산업단지(현재 남동인더스파크로 명칭 개정) 내에 위치하며, 주변에 중소규모 공장, 창고, 지원시설 등이 혼재함.

인천운전면허시험장이 인근에 위치함.

인천시는 남동국가산업단지를 산업과 문화, 청년이 공존하는 산업문화 거점으로 조성하기 위한 재생사업 등을 추진 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 남동국가산업단지는 산업시설이 밀집된 지역으로, 단지 내 및 주변에 근로자를 위한 근린생활시설(상점, 식당 등)이 소재할 것으로 예상됨.

인천운전면허시험장이 인근에 있어 관련 시설 이용이 가능함.

대규모 편의시설의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 남동인더스파크 재생사업 등을 통해 문화·복합 시설이 확충될 예정임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 현재 공실 상태로 이용 중임.

따라서 공실 기간 동안 임대 수익 발생이 없으며, 관리비 등 제반 비용이 계속 발생할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

해당 용도 지역 및 지구 지정으로 인해 향후 개발 또는 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받으므로, 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 함.

6.3. 혐오시설 검색

조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

다만, 과거 남동구 고잔동 일대에 음식물쓰레기 자원화시설 설치가 논의된 바 있으며, 소각장 후보지 관련 주민 반대 사례가 있었음. 산업단지 특성상 관련 공공처리시설이 위치할 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축(2016년 준공) 건물임.

건물 상태는 양호하며, 차량 접근성 및 도로망이 우수한 편임.

현재 공실 상태이나, 향후 임대 또는 재매각을 통한 수익 창출이 기대됨.

다만, 산업단지 내 물건 특성상 임대 수요는 주로 산업 활동과 연관된 기업체일 것으로 예상되며, 공실 리스크 관리가 중요함.

복잡한 권리 관계는 없으나, 경매 절차 진행에 따른 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

최근 준공된 지식산업센터 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

남동국가산업단지 내 위치하여 관련 산업체 종사자를 대상으로 한 임대 수요 확보 가능성이 있음.

감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가 여부 확인 필요.

공실 상태이므로 빠른 임대 세팅 시 초기 수익률 개선 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 요인(시세, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수, 명도 난이도, 향후 공실률 예상 등)에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

참고:

감정가는 648,000,000원이며, 말소기준권리인 우리은행의 최초 근저당권 금액은 2,040,000,000원입니다.

본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되므로, 명도 완료 후 별도의 권리 인수 부담 없이 즉시 사용 가능합니다.

제안:

본건 시세 조사 및 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 예상 임대 수익률 산정 후, 이에 기반하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(예: 518,400,000원 ~ 583,200,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시고 충분한 시장 조사를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.