나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15737 [2] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 122호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중,소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지
원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호외 3개호로서,
(사용승인일: 2016.11.14)
외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥: 타일 및 칼라하드너, 인조석물갈기 마감 등,
창호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은(1-4) 공히 기타일반업무시설(공실상태)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트형공장
및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 10m
내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히
일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19),
국가산업단지, 산업시설구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기타일반업무시설로 공실상태임.(감정서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경15737 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 1층 122호

건물명: 엘아이 지식산업센터

용도: 기타일반업무시설

1.2. 토지 정보

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지지분: 31.005㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 127.20㎡ (약 38.47평)

건물지분: 127.2㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호 외 3개 호

사용승인일: 2016년 11월 14일

전유부 동: 122호

전유부 층: 1층

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "인천운전면허시험장" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 중·소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 본건과 동유형의 아파트형공장 및 지원시설 등이 혼재하는 남동국가산업단지입니다.

남동국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 35m, 남측으로 약 15m, 동측으로 약 10m의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04), 가축사육제한구역(2013-03-08), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 산업시설구역(2023-06-21), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 을1 (2023-12-28): 우리은행 근저당 금2,040,000,000원 (말소기준권리)

* 갑4 (2023-12-28): 농업회사법인주식회사자연애 소유권 이전 (매매 금606,690,000원)

* 갑3 (2023-12-28): 엘아이주식회사 소유권이전 2번 신탁등기 말소

* 갑5 (2024-11-28): 우리은행 임의경매 금1,716,779,163원 (인천지방법원 2024타경15737)

* 갑6 (2024-12-26): 부천세무서장 압류

* 갑7 (2025-05-14): 부천시 압류

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

을1 근저당권(우리은행, 204,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 그 후 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예: 지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 현재 등기부상 명확히 등재된 임차인은 없으며, 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 남동국가산업단지 내에 위치하며, 주변에 다수의 공장, 창고, 지원시설 등이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 업종

주변에는 중·소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 아파트형공장 및 지원시설 등이 혼재하고 있어, 관련 산업 종사자들의 이용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본건은 기타 일반업무시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

5.2. 건물 설비

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 모집 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 주변 환경

남동국가산업단지 내에는 폐수, 악취 등 환경 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다. 특히, 과거 남동구 고잔동 인근에 소각장 예정지가 논의되었던 사례가 있으며, 인근 지역에서 악취 민원이 급증한 기록도 있습니다. 또한, 일부 공장들의 고농도 오염물질 배출 및 불법 가설건축물 관련 적발 사례가 보고되었습니다. 이러한 환경 문제는 잠재적인 민원 발생 소지가 될 수 있으므로, 향후 건물 이용 및 운영 시 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남동국가산업단지 내 엘아이 지식산업센터에 위치한 업무시설입니다. 교통이 편리하고 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 산업 시설이 혼재하고 있어 산업 활동의 중심지로서의 입지를 가지고 있습니다. 현재 공실 상태로, 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 산업단지 특성상 환경 관련 민원 발생 가능성이 잠재적 리스크로 존재하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남동국가산업단지 내의 지식산업센터로, 산업 활동이 활발한 지역적 이점이 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 공실 상태로 즉시 명도 후 재임대 또는 직접 활용이 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수하는 권리가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 공실 상태이며, 감정가 648,000,000원임을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 현재 공실 상태와 주변 산업단지의 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 가치 상승 가능성을 검토해야 합니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가는 시장 조사를 통해 다시 한번 검토하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.