나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530403 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 11-4 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530403 [1] 인천광역시 중구 북성동2가 11-4 근린시설 경매
- 사건번호: 2024타경530403
- 주소: 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 23
- 용도: 근린시설
인천지방법원 경매25계 2024타경530403 | 소재지: 인천광역시 중구 차이나타운로44번길 23 | 감정가: 2,163,106,370원 | 최저가: 1,514,174,000원 | 용도: 근린시설
1. 인천지방법원 2024타경530403 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경530403 (1)
소재지: 인천광역시 중구 북성동2가 11-4
용도: 근린생활시설
감정가: 2,163,106,370원
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 중OOOOO
1.2. 물건 현황
1.2. 1.토지 정보
토지 면적: 467.80㎡ (약 141.51평)
토지 지분: 467.8㎡ (약 141.51평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)
1.2. 2.건물 정보
건물 면적: 170.34㎡ (약 51.53평)
건물 지분: 170.34㎡ (약 51.53평)
건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)
건물 구조 및 이용 상태:
기호(가): 경량철골구조, (철근)콘크리트지붕 1층 건물. 외벽: 치장벽돌 및 목재 마감. 창호: 하이샤시. 용도: 근린생활시설(상호: 아방성).
기호(나): 경량철골구조, 기타지붕 1층 건물. 외벽: 치장벽돌. 창호: 하이샤시. 용도: 근린생활시설(상호: 아방성).
기호(다): 경량철골구조, 기타지붕 1층 건물. 외벽: 치장벽돌. 창호: 하이샤시. 용도: 근린생활시설(상호: 아방성).
기호(라): 목조, 기와지붕 1층 건물. 외벽: 치장벽돌. 창호: 하이샤시. 용도: 근린생활시설(상호: 공갈빵·월병).
1.2. 3.주요 특징 및 주의사항
매각 방식: 토지/건물 일괄매각
현황 이용: 근린생활시설(상호: 아방성)으로 이용 중 (일부 업종 상이)
등기사항 및 건축물대장 면적 상이: 등기사항전부증명서상 면적 96㎡이나, 일반건축물대장상 면적 142.77㎡로 서로 상이. 2021년 5월 14일 일부(46.77㎡) 증축되어 등기사항전부증명서 미정리 상태. 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가함. (감정평가서 및 일반건축물대장 변동사항 참조)
1.3. 감정평가 요약
1.3. 1.토지 분석
위치 및 주위 환경: 인천광역시 중구 북성동2가 소재 인천역(1호선, 수인·분당선) 남동측 인근에 위치. 근린생활시설이 주를 이루는 차이나타운 내 상업지역. 주변에 생활 편익시설, 주택, 관공서, 학교, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경 보통.
교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로와 연결됨. 인천역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.
토지 이용 및 형태: 5필 일단의 부정형 완경사지와 1필의 정방형 완경사지로, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 근린생활시설 건부지로 이용 중.
인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함 (기호 1~5). 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함 (기호 6).
토지이용계획 및 제한상태:
일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역), 상대보호구역(인천화교소·중산중고등학교), 과밀억제권역, 문화지구, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역) 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당.
1.3. 2.건물 분석
건물 구조: 기호(가, 나, 다)는 경량철골구조, 기호(라)는 목조로 각 1층 건물.
건물 이용 상태: 주로 근린생활시설(상호: 아방성)로 이용 중이며, 일부(기호 라)는 '공갈빵·월병' 상호로 운영 중.
설비 내역: 전기설비, 난방설비, 위생설비 갖춤.
공부와의 차이 (증축 부분): 기호(다, 라) 건물은 건축물대장상 2023년 5월 18일 증축되었으나 등기사항전부증명서상 미등기 상태. 건축물대장 기준으로 감정평가되었으며, 업무 진행 시 참고 필요.
1.4. 입지조건
인천역 초역세권으로 1호선 및 수인·분당선 환승역에 인접하여 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.
주변은 인천의 대표적인 관광지인 차이나타운 내에 위치하며, 동화마을, 자유공원, 개항장 등 역사문화자원이 풍부합니다.
다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 유동인구가 많아 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.
1.5. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 따른 경매 절차입니다.
일반적으로 임의경매로 진행되는 경우, 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 정확한 권리 분석은 등기사항전부증명서 및 법원의 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.
주요 특이사항으로 건물 면적에 대한 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이(증축 부분 미등기)가 존재하므로, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.
1.6. 상권분석
본건이 위치한 인천 차이나타운 및 인천역 일대는 오랜 역사와 문화를 간직한 지역으로, 국내 최대 규모의 차이나타운 중 하나로 꼽힙니다.
관광객 및 내국인 방문객이 꾸준히 찾는 상권으로, 중국 음식점, 카페, 특산품 판매점 등 다양한 업종이 성업 중입니다.
인천역 주변은 '수인선 효과'로 인한 재도약 가능성이 언급되었으며, 개항장 문화의 거리, 동화마을 등과 연계되어 시너지 효과를 창출하고 있습니다.
최근 관광객 감소로 인한 상권 침체가 있었으나, 지역 정비 사업 및 관광 활성화 정책으로 회복 가능성이 기대됩니다.
1.7. 생활정보
인천역이 도보 거리에 있어 지하철 1호선 및 수인·분당선 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.
인천 차이나타운 내에 위치하여 다양한 먹거리와 볼거리가 풍부하며, 근처에 자유공원, 개항박물관 등 문화시설이 인접해 있습니다.
다수의 근린생활시설이 위치한 상업지역이므로, 관련 업종의 사업 운영 및 고객 접근성이 용이합니다.
1.8. 잠재적 리스크
건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적 간의 차이(46.77㎡ 증축분 미등기)는 추후 등기 정리 시 필요 비용이 발생하거나 법적 문제가 생길 소지가 있습니다.
지역이 방화지구, 특화경관지구, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역) 등에 속해 있어 향후 건물 증축, 대수선, 신축 시 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.
관광 상권의 특성상 외부 요인(예: 감염병, 경기 침체)에 따른 변동성이 클 수 있습니다.
차이나타운 상권은 경쟁이 치열한 편이며, 임차인의 현황 및 명도 관련 사항은 사전에 철저히 파악해야 합니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 인천의 주요 관문이자 대표적인 관광 명소인 인천역 및 차이나타운에 위치한 근린생활시설입니다. 초역세권의 탁월한 입지 조건과 풍부한 역사문화 자원, 높은 유동인구를 바탕으로 상업적 가치가 매우 높다고 판단됩니다. 현재 운영 중인 업종(아방성, 공갈빵·월병)을 고려할 때, 관광객 대상의 상업 시설 또는 지역 주민을 위한 편의시설로서 잠재력이 충분합니다. 다만, 건축물대장과 등기부등본 간의 면적 불일치 문제, 개발 제한 가능성이 있는 지구 지정 여부 등에 대해서는 추가적인 법률 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.
1.10. 투자 포인트
인천역 역세권 프리미엄과 차이나타운이라는 고유한 관광 상권의 결합으로 높은 투자 매력을 지닙니다.
상업 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 탄력적인 사업 운영이 기대됩니다.
인근 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업 추진(예: 제물포 르네상스)과 연계될 경우, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
현재 감정가 대비 시세 차익을 고려한 합리적인 투자 접근이 가능합니다.
인천항만공사에서 추진 중인 국립인천해양박물관(2024년 상반기 개장 예정)과 같은 신규 관광 자원 개발은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
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법원 정보
인천지방법원 경매25계