나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501389 [1] 인천광역시 계양구 작전동 899-1 메카브 7층7105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계양구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업
무시설, 판매시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물내 7층7105호로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
창 호 : 페어글라스 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일 : 2006.08.28)

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형의 토지로서 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측 및 동측으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 본건이 속한 건물은 13층의 복합쇼핑몰로서 기준시점 현재 1층1개호, 7층1개호(본건),
8층-11층(영화관)을 제외한 대부분의 건물이 영업중단된 상태이니 경매 진행시 참고하
시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 13층 복합쇼핑몰 중 7층 상가로 기준시점(2025. 1. 17.) 1층 1개호, 7층 1개호(본건) 및 8층~11층(영화관)을 제외한 대부분의 건물이 영업중단된 상태임.(감정서 및 현황서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경501389 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 899-1, 메카브 7층 7105호

용도: 근린상가

감정가: 481,000,000원

건물구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 7층 7105호

사용승인일: 2006년 8월 28일

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물면적: 63.33㎡ (약 19.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계양구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임. 본건 서측, 북측 및 동측으로 각각 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지), 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

2021년 2월 2일 등촌동새마을금고 근저당권 (352,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 382,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서우성

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/확정일자: 2021년 2월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 계양구 계산동 일대는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 숙박시설이 혼재된 상업 및 업무 기능이 복합된 지역임.

4.2. 건물 현황

본건이 소재한 '메카브' 건물은 13층 복합쇼핑몰로, 2006년 8월 28일 사용승인을 받았습니다. 건물 총 호수는 954호이며, 연면적은 34,067.4㎡입니다. 본 건은 7층 7105호이며, 용도는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제1종 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용 가능함.

4.3. 상권 활성화 정도

본건이 위치한 13층 복합쇼핑몰은 기준시점(2025. 1. 17.) 기준으로 1층 1개호, 7층 1개호(본건) 및 8층~11층(영화관)을 제외한 대부분의 건물이 영업 중단된 상태입니다. 이는 상권의 전반적인 침체 가능성을 시사하며, 주변 'CGV 계양'이 위치한 '메트로몰' 건물 또한 CGV를 제외한 대부분의 점포가 폐업한 상태라는 점을 고려할 때, 본 건물의 활성화 정도가 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 계양구청이 위치하여 행정 업무 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 복합쇼핑몰 내에 영화관(CGV 계양) 및 기타 상업시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 대부분의 상가가 영업을 중단한 상태이므로 실제 이용 가능 여부는 제한적일 수 있습니다. 작전시장 등 지역 시장과도 인접하여 식료품 및 생활필수품 구매가 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변 지역은 업무, 판매, 근린생활, 숙박시설이 혼재된 지역으로, 비교적 다양한 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 및 공실 위험

본건이 속한 건물의 대부분 상가가 영업 중단 상태라는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이는 상권 자체의 침체, 건물 운영상의 문제, 또는 임대 수요 부족 등을 나타낼 수 있으며, 향후 본건을 직접 운영하거나 임대 시 공실 위험이 높을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대 관계 미확인

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 점유자나 권리관계가 나타날 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 상권 회복의 불확실성

대규모 복합쇼핑몰 내 다수 점포의 영업 중단 상태는 해당 상권의 활성화에 대한 의문을 제기합니다. 향후 상권이 회복될 가능성이 낮다고 판단될 경우, 투자금 회수에 장기간 소요되거나 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구에 위치한 복합쇼핑몰 내 상가로, 감정가 대비 면적은 적절해 보이나 건물 내 다수의 점포가 영업을 중단한 상태라는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 교통 및 입지 자체는 양호하나, 상권 활성화에 대한 심각한 우려가 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 인수될 권리는 없으나, 임대차 현황 미확인 사항은 명도 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다. 투자 시에는 이러한 상권의 침체 및 공실 위험을 최우선으로 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 직접 영업 목적: 만약 본건을 직접 상업적으로 운영할 계획이 있다면, 해당 상권의 잠재적 회복 가능성이나 리모델링, 복합쇼핑몰의 활성화 전략 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮다면, 공실 위험을 감수하더라도 시세 차익을 노린 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 신중한 시장 조사를 필요로 합니다.

* 주변 개발 호재: 향후 해당 지역의 개발 계획이나 신규 상권 활성화 요인이 있는지 검토해볼 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 몇 가지 추가적인 정보와 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금: 임차인에 대한 인수 보증금은 0원으로, 낙찰가 외 추가로 부담할 임대차 관련 보증금은 없습니다.

* 감정가: 481,000,000원

* 고려사항:

* 건물 내 대부분의 점포가 영업 중단 상태인 점을 감안하여, 현재 임대료(130만원) 및 향후 예상되는 공실 기간을 철저히 고려해야 합니다.

* 실제 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 잠재적 가치, 그리고 명도에 필요한 예상 비용 등을 파악해야 합니다.

* 주변 유사 상가의 임대 시세 및 매매가격을 조사하여 본 건의 적정 가치를 평가해야 합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 장기적인 수익성 및 투자 회수 가능성을 신중하게 평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.