나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585106 [1] 인천광역시 서구 경서동 754-6 한빛캐슬 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동소재 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며
주위로는 다세대주택 및 아파트단지,근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 403호로서
외벽:드라이비트마감 등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경585106 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 754-6 한빛캐슬 4층 403호

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물면적: 41.07㎡ (약 12.42평)

토지지분: 28.828㎡ (약 8.72평)

건물지분: 41.07㎡ (약 12.42평)

감정가: 121,000,000원 (1억 2,100만 원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2015.04.23

건축물 용도: 다세대주택

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 본건 서측으로 소로의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 이OO임.

등기부등본상 말소기준권리는 을5번 전세권설정(이재욱, 120,000,000원, 2022.12.26 접수)임.

을구 6번 주택임차권(이재욱, 120,000,000원, 전입 2022.02.24, 확정 2021.12.24)은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

을구 5번 전세권(이재욱, 120,000,000원)은 말소될 예정임.

갑9번 압류(기흥세무서장), 갑10번 임의경매, 갑11번 압류(서구) 등은 말소될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, 을구 6번 임차권등기(120,000,000원)는 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로 주의 요망.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.02.24

확정일자: 2021.12.24

대항력: 있음 (을구 6번 임차권등기)

인수 금액: 120,000,000원 (배당 결과에 따라 잔액 인수)

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 및 아파트단지가 혼재된 주거지역 내에 위치함.

인근에 경서초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

주변 근린생활시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 경서초등학교, 인근 마트 및 상가 이용 가능.

교통: 버스정류장 인근 위치.

주거 환경: 조용한 주택가 지역.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 을구 6번 임차권등기로 인해 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함. 이는 예상 입찰가 산정 시 중요하게 고려되어야 함.

권리관계 복잡성: 전세권과 임차권이 혼재되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 함.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편임.

교통 접근성 또한 무난하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인(이재욱)의 보증금 120,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 것임. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안한 적정가 매수 시 시세차익 기대 가능.

향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성 (별도 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 1월):

752-4번지 (크리스탈빌, 2010년식, 56.24㎡ 전용): 85,000,000원

738-12번지 (그레이스파크빌, 2012년식, 47.76㎡ 전용): 90,000,000원

730-3번지 (보람아트빌2차, 2010년식, 44.88㎡ 전용): 76,000,000원

주변 시세는 7,600만원 ~ 9,000만원 수준임.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(이재욱)의 보증금 120,000,000원이 존재하며, 이는 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 함.

매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됨.

주변 시세 최고가를 총 부담액 상한선(90,000,000원)으로 가정할 경우,

필요한 입찰가 = 90,000,000원 (목표 총 부담액) - 120,000,000원 (인수 보증금) = -30,000,000원.

이는 입찰가 자체가 0원이더라도 총 부담액(120,000,000원)이 주변 시세를 초과함을 의미함.

따라서, 본 물건은 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 감정가 및 주변 시세보다 높아져 큰 손실을 볼 위험이 매우 높음.

이러한 리스크를 감안할 때, 본 건의 현실적인 예상 입찰가는 0원 또는 그에 가까운 금액이 될 수 있으며, 이 경우에도 총 매수 부담액은 120,000,000원이 됨.

이는 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다는 가정 하에, 감정가 121,000,000원에서 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 최소 입찰가(1,000,000원)로 계산될 수 있으나, 매우 높은 위험을 수반함.

결론적으로, 임차인의 정확한 배당 예상액을 확인하기 전까지는 안정적인 예상 입찰가 산정이 어려우며, 현재 조건으로는 투자가 매우 신중해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.