나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호(기호1), 2층 202호(기호2), 2층
203호(기호3), 2층 204호(기호4), 3층 301호(기호5), 3층 303호(기호6), 4층 402호(기호7)
4층 403호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1-8는 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기호1-8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-8의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 473,000,000원

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명: 샤로수메이플

건축년도: 2022년 (사용승인일 2023.03.13)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

해당 층: 2층

전유면적: 29.67㎡ (약 9.00평)

건축물대장상 주용도: 공동주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 인헌초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재된 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의도는 무난합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 이용이 편리합니다.

* 주요 버스 노선: 관악01번, 관악03번, 5515A, 5515B 등 다수 노선 운행 (출처: 4, 6, 7, 9, 11)

* 인근 지하철역: 지하철 2호선 봉천역 및 서울대입구역, 7호선 숭실대입구역 이용 가능 (출처: 4, 8, 10)

* 도로 상태: 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 벤처기업육성촉진지구(기호1), 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 채권 총액 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023년 3월 22일 접수된 동작신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 4,910,684,636원

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 *

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-16

* 확정일자: 2023-05-02

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 주택가와 상업 시설이 혼재된 복합 용도의 지역입니다. 인근에 점포들이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 샤로수길 등 젊은 유동인구가 많은 상권과도 인접해 있어 잠재력이 있는 지역입니다. (출처: 10)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 교육시설: 인헌초등학교가 북서측 인근에 위치합니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 주변시설: 인근에 다양한 점포들이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 일반 주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있습니다. 비록 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 49억 원으로, 감정가(약 4.7억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차의 진행이나 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 공동담보 관련

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 공동담보 해제 여부 및 추가 담보물의 현황 파악이 중요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 및 신축 건물

서울 관악구 봉천동에 위치하며, 2022년 준공된 비교적 신축 건물인 '샤로수메이플' 내부에 위치합니다.

7.2. 경매 메리트

높은 채무 총액과 복잡한 권리관계로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호한 주거지역에 자리하고 있습니다. 등기부채권 총액이 매우 높고 권리관계가 복잡한 점은 리스크 요인이지만, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태를 인수할 것으로 보입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2022년 건축된 39.75㎡(약 12평) 면적의 다세대주택이 2026년 7월 5.4억원에 거래되었습니다. (평당 약 4,500만원) [cite: JSON]

* 2016년 건축된 26.98㎡(약 8.1평) 면적의 다세대주택이 2026년 7월 2.83억원에 거래되었습니다. (평당 약 3,490만원) [cite: JSON]

* 본건 물건은 2022년 건축된 29.67㎡(약 9평) 면적으로, 최근 거래된 2022년 건축물의 평당가를 적용 시 약 4.03억원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. (29.67㎡ * 약 13.6백만원/㎡)

* 감정가는 473,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 2022년 신축된 건물로, 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 높은 채무 총액으로 인해 유찰 가능성을 염두에 두고, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려한 입찰가를 제시합니다.

적정 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 430,000,000원

권장 입찰가: 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.