나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호(기호1), 2층 202호(기호2), 2층
203호(기호3), 2층 204호(기호4), 3층 301호(기호5), 3층 303호(기호6), 4층 402호(기호7)
4층 403호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1-8는 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기호1-8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-8의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (4)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층 204호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO (동작신용협동조합으로 추정)

감정가: 466,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.85㎡ (약 10.54평)

토지 지분: 34.84609872611465㎡ (약 10.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 지분: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 샤로수메이플

준공년도: 2022년 (건축물 표제부 기준)

층수: 2층 (건물 총 5층)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/말소 대상 권리

말소기준권리: 을1, 2023-03-22 (동작신용협동조합 근저당권)

낙찰로 인해 말소되는 권리:

* 을1 (근저당권, 동작신용협동조합)

* 을1 (근저당권, 서울드림신용협동조합)

* 을2 (근저당권, 서울드림신용협동조합)

* 을2 (근저당권, 동작신용협동조합)

* 갑3 (소유권이전 2번 신탁등기말소)

* 갑4 (가압류, 파산자)

* 갑5 (가압류, 오티스엘리베이터)

* 갑6 (임의경매, 동작신용협동조합)

* 갑7 (압류, 서울특별시)

* 갑8 (압류, 기흥세무서장)

본건 경매로 인해 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 4,914,934,636원

3.4. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건입니다.

특별매각조건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반 경매의 10%보다 높은 보증금이 요구됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 지역은 전반적으로 주거 기능이 강화된 상업 및 주거 혼재 지역입니다. 다양한 형태의 주거 시설과 근린 상업시설이 공존하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

"인헌초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주택지대 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호한 편입니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

본건은 2022년 5월 신축 허가를 받아 2023년 3월 사용 승인된 "샤로수메이플" 내 2층 204호입니다. 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 현대적인 건물 외관을 갖추고 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 규제 및 제한사항

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

이러한 규제사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 내용은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

5.2. 입찰 관련 고려사항

* 특별매각조건으로 인한 높은 매수신청보증금(최저매각가격의 20%) 부담.

* 주변 부동산 시세 대비 감정가 수준 및 경매 시장에서의 경쟁 구도 파악이 중요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 모든 등기부상 채무는 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로 낙찰 후 법적 권리 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 특별매각조건으로 높은 보증금이 요구된다는 점과 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2022년 준공)

* 편리한 대중교통 접근성 (역세권 인근)

* 안정적인 주거지역 내 위치

* 권리관계가 모두 말소되는 깨끗한 물건

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식(2022년) 및 면적(39.75㎡)의 "성진리치빌6차"가 2026년 7월 3일 54,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(29.23㎡)의 시세는 약 39,745만원 수준으로 추정됩니다. (계산: (54,000만원 / 39.75㎡) * 29.23㎡)

본건의 감정가는 46,600만원으로, 최근 거래된 유사 물건의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 최종 제안가

현 시세 분석 결과와 감정가, 그리고 특별매각조건(보증금 20%)을 고려할 때, 보수적인 접근과 함께 경쟁 구도를 예상하여 41,000만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다. 이는 시세 범위 내에서 안정적인 낙찰을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.