나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [2] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층202호 다세대주택 경매

서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층202호 (봉천동,샤로수메이플) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경124272(서울중앙지방법원 경매1계). 감정가 478,000,000원, 최저가 305,920,000원. 매각기일은 2026-08-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 124272 [2]
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층202호
도로명주소	서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층202호 (봉천동,샤로수메이플)
용도	다세대주택
건물명	샤로수메이플
매각기일	2026.08.04
관할법원	서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 (제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, 교육환경보호구역, (접함)벤처기업육성촉진지구, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구

서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층202호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	21.20㎡ (6.41평)
건물면적	29.95㎡ (9.06평)

금액

감정가	478,000,000원
최저가	305,920,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	30,592,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.27	478,000,000원
신건	2026.03.10	382,400,000원
신건	2026.05.26	478,000,000원	유찰
2차	2026.06.30	382,400,000원	유찰
3차	2026.08.04	305,920,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.
교통상황: 본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호(기호1), 2층 202호(기호2), 2층
203호(기호3), 2층 204호(기호4), 3층 301호(기호5), 3층 303호(기호6), 4층 402호(기호7)
4층 403호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 본건 기호1-8는 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
설비내역: 기호1-8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지
로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 남서측으로 세로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: *기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 기호1-8의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	24건	83%	290,672,446원
최근 6개월	33건	83%	274,634,677원
최근 12개월	37건	83%	268,944,712원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 478,000,000원

건물명: 샤로수메이플

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

토지지분: 21.2㎡ (약 6.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축 정보

건축년도: 건물 신축 허가/사용승인 2022년-2023년 (본 건물 기준)

1.4. 채권자 정보

채권자: 동OOOOOOO (주 채권자: 동작신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기의 다세대주택 거래 사례가 확인됩니다.

본건과 면적이 유사한 2016년식 다세대주택(26.98㎡)은 2026년 7월 1일 283,000,000원에 거래되었습니다.

최근 신축된 다세대주택(2022년식, 39.75㎡)은 2026년 7월 3일 540,000,000원에 거래되었습니다.

본건(29.95㎡)의 감정가는 478,000,000원으로, 최근 신축 다세대주택의 거래가격을 고려할 때 시세 수준 또는 약간 하회할 가능성이 있습니다. 다만, 비교 대상 물건들의 연식과 면적 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리(을1, 동작신용협동조합 근저당 2023-03-22) 이하 모든 권리(근저당, 소유권이전, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없음을 의미합니다.

총 등기부채권액은 4,910,684,636원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-25

* 확정일자: 2023-05-25

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 건은 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 고 은 대항력이 없으며, 보증금 220,000,000원은 배당을 통해 변제받아야 하나, 배당 가능 금액은 경매 절차에 따라 결정됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 일반 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 아파트, 오피스텔)와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "인헌초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 지역에 속합니다.

* 기타: 주거 지역으로서 일상생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 이는 담보로 제공된 여러 물건 중 하나일 수 있으나, 본 건 자체의 매각으로 인한 권리 소멸에는 영향이 없습니다.

* 교육환경보호구역: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 최종적인 상대/절대정화구역 여부 및 제한사항은 동작교육청 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 고 의 보증금 220,000,000원은 대항력이 없으므로 경매 절차에서 배당받아야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 경매 낙찰가에 따라 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있으므로 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 인근에 학교와 교통 시설이 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 임차인의 대항력 없는 보증금 존재와 감정가 대비 최근 유사 면적 거래 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸: 낙찰 후 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 서울 관악구의 주거 지역으로, 학교 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 신축 건물: 해당 건물이 비교적 최근에 준공되어 주거 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 478,000,000원

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

최근 매매 사례 (26.98㎡, 2016년식): 283,000,000원

최근 매매 사례 (39.75㎡, 2022년식): 540,000,000원

본 건은 감정가가 478,000,000원으로 책정되었으며, 건물 자체의 준공 연도가 비교적 최근이라는 점, 그리고 말소되는 권리 없이 깨끗한 상태로 매각된다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 특히 2022년식 다세대주택이 540,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상으로 형성될 여지가 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 100% ~ 105% 범위를 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

예상 입찰가 범위: 478,000,000원 ~ 501,900,000원