나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [6] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호(기호1), 2층 202호(기호2), 2층
203호(기호3), 2층 204호(기호4), 3층 301호(기호5), 3층 303호(기호6), 4층 402호(기호7)
4층 403호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1-8는 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기호1-8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-8의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (6)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 473,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.1㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평) (전용면적 기준)

건물지분: 29.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2023년 3월 13일

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

1.3. 2.교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

1.3. 3.토지 이용 현황

본건 토지는 3필 일단지의 사다리형 평탄한 토지로서, 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구(기호1 해당), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. (자세한 내용은 공적 장부 확인 필요)

1.3. 5.주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변에서 통상적으로 확인되는 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주위는 대부분 주거 및 상업 시설로 구성된 생활권역입니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 22일 접수된 동작신용협동조합 근저당권 (금10,000,000원)입니다.

1.4. 2.소멸되는 권리

감정평가서상 명시된 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다. (을1, 을2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 권리 일괄 말소)

- 근저당권 (동작신용협동조합, 서울드림신용협동조합)

- 신탁재산의 귀속 관련 등기

- 가압류 (파산자, 오티스엘리베이터)

- 임의경매개시결정 (동작신용협동조합)

- 압류 (서울특별시, 기흥세무서장)

1.4. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 공란으로 확인됨)

1.4. 4.임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-09

* 확정일자: 2023-05-22

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 5.권리분석 종합 의견

본 건은 임의경매로 진행되며, 경매로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금도 없어 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 명도를 위한 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상권 특성

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거 지역이면서도 인근 지하철역 및 주요 도로변을 따라 상업 시설이 발달해 있습니다. 특히 "샤로수길"로 알려진 상권과 인접해 있어 젊은층 유동인구가 많고 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.5. 2.상업 시설 현황

주변에 소규모 점포, 카페, 식당 등이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주요 편의시설

* 교육시설: 인헌초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 상업시설: 봉천동 일대의 다양한 상업 시설 및 편의점, 마트 등 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인 엄 는 대항력이 없으나, 실제 거주자의 이사 문제(명도)는 별도로 진행해야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 해당 채무가 다른 물건과 담보로 묶여 있는 경우 경매 절차 외에 추가적인 영향이 있을 수 있으나, 본 건은 일괄매각으로 진행되며 권리 소멸 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 명도만 해결하면 문제없이 소유권을 확보할 수 있는 물건입니다. 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하여 배후 수요가 풍부하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리관계 깨끗: 모든 권리가 경매로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 서울시 관악구의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 473,000,000원이나, 주변 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건물의 면적(29.67㎡)과 준공 연도(2023년)를 고려했을 때, 시장 적정가는 약 320,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 추정됩니다. 특히, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 명도 비용 발생 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가를 375,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 범위 내에서 감정가 대비 합리적인 수준이며, 안전한 취득 및 향후 시세차익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.