나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호(기호1), 2층 202호(기호2), 2층
203호(기호3), 2층 204호(기호4), 3층 301호(기호5), 3층 303호(기호6), 4층 402호(기호7)
4층 403호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1-8는 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기호1-8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별
조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-8의 임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

물건 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층 201호

토지 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물 전용 면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

건물 총 면적: 684.19㎡ (약 206.95평)

건폐율: 59.17%

용적률: 187.74%

1.2. 건물 정보

건물명: 샤로수메이플

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2023년 03월 13일 (2022년 05월 09일 건축 허가)

총 층수: 5층

해당 층: 2층

난방 방식: 지역난방 (추정)

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비

1.3. 토지 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36

면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

형상 및 이용 상태: 3필 일단지의 사다리형 평탄지로서 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중.

용도 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 용도 지구/구역: 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구(기호1).

1.4. 매각 정보

사건 번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (1)

감정가: 471,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 동OOOOOOO (동작신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능합니다.

노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 보아 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 03월 22일 접수의 동작신용협동조합 근저당권 (10,000,000원)

등기부채권 총액: 4,910,684,636원

매각으로 인해 말소되는 권리: (1)근저당권, (2)근저당권, 소유권이전2번신탁등기말소, (2)근저당권, (1)근저당권, 가압류, 압류, 압류, 임의경매, 압류.

말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 언급이 없어 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한갑렬

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 08일

확정일자: 2023년 04월 18일

배당신고일자: 2024년 12월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 한갑렬은 대항력이 없어 보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

- 봉천동 1688-27 (2003년 준공, 4층, 전용 69㎡): 385,000,000원

- 봉천동 41-7 (2022년 준공, 6층, 전용 39.75㎡): 540,000,000원

- 봉천동 100-84 (2016년 준공, 3층, 전용 26.98㎡): 283,000,000원

본건(샤로수메이플, 2022/2023년 준공, 전용 29.55㎡)의 감정가는 471,000,000원입니다.

가장 유사한 준공 연도의 거래 사례(봉천동 41-7)는 전용 면적 39.75㎡에 540,000,000원(약 1358만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 전용 면적 29.55㎡에 약 1590만원/㎡로, 이 거래 사례와 비교했을 때 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 신축 건물임을 감안하면 시장 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

"인헌초등학교" 인근의 일반 주택지대로, 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

'샤로수길' 상권과 인접하여 젊은 층의 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 편의점, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

혼재된 상업 지역으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인헌초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

채권 총액이 49억 원 이상으로 매우 높습니다.

건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

최근 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

경매 시장에서의 낙찰가율은 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 핵심 상권인 '샤로수길' 인근에 위치한 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가 대비 주변 실거래가를 고려했을 때, 합리적인 수준에서 매각될 가능성이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 중점경관관리구역 지정 등은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 관리 및 유지보수가 용이합니다.

인기 상권인 '샤로수길' 인근으로 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주변 유사 신축 건물 시세와 비교 시, 감정가가 경쟁력 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 471,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 전용 39.75㎡ 건물이 540,000,000원(약 1358만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 전용 29.55㎡로 감정가는 약 1590만원/㎡입니다.

이를 고려하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준, 적극적으로는 감정가의 95% 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 423,000,000원 ~ 447,000,000원

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 존재 여부는 본 보고서 작성 시점에서 확인할 수 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.