나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124272 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경124272
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층201호 (봉천동,샤로수메이플)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매1계 2024타경124272 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층201호 (봉천동,샤로수메이플) | 감정가: 471,000,000원 | 최저가: 376,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124272 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1620-36 샤로수메이플 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 471,000,000원

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35 평)

토지 지분 면적: 21㎡ (약 6.35 평)

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94 평)

건물 지분 면적: 29.55㎡ (약 8.94 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 버스 정류장 및 지하철역과의 거리상 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건이 위치한 봉천동 지역은 서울대학교와 인접하며, 지하철 2호선 서울대입구역과 낙성대역을 중심으로 발전해왔습니다. 특히, 샤로수길 상권은 서울대입구역에서 낙성대역 방면으로 이어지는 골목길을 중심으로 형성되어 있으며, 젊은 층과 서울대 학생들을 중심으로 한 개성 있는 식당, 카페, 소품샵 등이 밀집해 있습니다. 2020년 기준 샤로수길 상권의 일평균 유동인구는 약 14만 7천 명으로, 30대와 20대의 비중이 가장 높았습니다. 이 상권은 MZ세대를 겨냥한 감각적인 공간 구성과 체험형 콘텐츠 강화로 서울의 대표적인 로컬 상권으로 자리매김하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 본건(기호1)은 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 3필지로 이루어진 일단지의 사다리형 평탄지로서, 집합건축물(공동주택 및 제2종근린생활시설)의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 본건은 '중점경관관리구역(주요산 주변)'에 해당합니다. '중점경관관리구역(주요산 주변)'은 주요 산의 경관을 보전하고 관리하기 위한 구역으로, 일정 규모 이상의 건물은 경관심의를 받아야 하며, 자연 경관과의 조화를 이루는 개발이 요구됩니다. 또한, '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)' 규정에 따라 도로 일부가 포함될 수 있습니다.

1.5. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 최고가 매수인이 잔금을 납부하면 일반적으로 모든 권리가 소멸되어 등기상 깨끗한 상태로 소유권을 이전받게 됩니다. 다만, 본건과 관련된 임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 인수 또는 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

샤로수길 상권은 서울대입구역 인근의 좁은 골목길을 중심으로 형성되어 있으며, 개성 있고 독특한 분위기의 맛집, 카페, 편집샵 등이 밀집해 있어 젊은 층에게 큰 인기를 얻고 있습니다. 2020년 기준 해당 상권의 월평균 유동인구는 약 440만 명으로, 30대와 20대가 주요 소비층을 형성하고 있습니다. MZ세대의 취향을 반영한 감각적인 공간과 체험형 콘텐츠 강화로 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다. 봉천동 지역은 이러한 샤로수길 상권과 인접하여 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

본건은 "인헌초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 봉천동 지역은 지하철 2호선 서울대입구역과 낙성대역을 중심으로 상업 시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 서울대학교가 인근에 위치하고 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 남부순환로와 지하철 2호선이 관통하여 서울의 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 2024년 기준 봉천역 인근은 평균 월세가 60만 원 이하로 상대적으로 저렴하며, 방범 CCTV가 서울 평균보다 많아 안전한 생활 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 현재까지 임대 관계가 확인되지 않고 있어, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, '중점경관관리구역(주요산 주변)', '교육환경보호구역', '대공방어협조구역' 등의 토지이용계획 및 제한상태는 향후 건축 행위나 개발 시 추가적인 검토 및 허가가 필요할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)' 규정 역시 해당 토지의 이용에 일부 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 인기 상권인 샤로수길 인근에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 다세대주택으로서 안정적인 거주 환경을 제공하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 복합적인 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

인기 지역인 샤로수길 상권의 배후 주거지로 잠재적 가치가 있습니다. 꾸준한 수요가 예상되는 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 서울대학교 인근 지역의 지속적인 발전 가능성과 젊은 유동인구 증가는 긍정적인 투자 요인입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계