나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13547 [1] 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 2층알211호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 오산역(지하철1호선)이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 2층 알211호로서,
(사용승인일:2023.04.03)
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터(근린생활시설))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 공장 등의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 3차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

399번지: 도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.).
399-1번지: 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.).
399-2번지: 도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13547 (1)

소재지: 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 2층알211호

건물명: 현대테라타워 씨엠씨 (Hyundai Terata Tower CMC)

용도: 지식산업센터

감정가: 433,000,000원

토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.107871611154142㎡ (약 4.87평)

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

건물지분: 49.88㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 가수동에 위치한 현대테라타워 씨엠씨 지식산업센터 내에 소재하며, 지하철 1호선 오산역 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 시설들이 밀집해 있습니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 단지 인근으로 왕복 4차선 및 3차선 내외의 도로가 접해 있어 교통 환경이 양호합니다. 지하철 1호선 오산역이 인접해 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 오산IC 진입도로가 새롭게 조성될 예정으로 오산역과의 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다. 경부고속도로, 동부대로, 1번국도, 제2순환고속도로 등 광역도로망 이용이 용이하여 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다. 필봉터널 개통으로 동탄2신도시까지의 접근성이 향상되었으며, 평택~오산 동부고속화도로 건설 및 동탄도시철도(트램) 사업도 추진 중에 있습니다. 최근에는 경부선 철도 횡단도로 개설 사업이 본격화되어 교통 여건 개선에 따른 직접적인 수혜가 예상됩니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

현대테라타워 씨엠씨 단지 내에는 호텔급 라운지, 프라이빗 미팅룸, 컨벤션홀, 휘트니스센터, 리조트식 수영장 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다. 또한, 2026년 3월 개원 예정인 약 700평 규모의 메디컬센터(내과, 특수검진, 여성센터, 치과 등 포함)가 단지 내에 위치하여 입주 기업 임직원들의 편의를 높일 예정입니다. 이 외에도 단지 인근 반경 1.5km 이내에 이마트(오산점), 롯데마트(오산점) 등 대형 유통시설과 오산시청 등 공공기관 이용이 수월합니다. 현재까지 확인된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반공업지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 채권액 300,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [].

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다 [].

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (JINHUAZI)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 8월 8일

* 배당신고일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력은 없으나, 배당 신고일자를 고려하여 권리관계를 확인해야 합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부요약

* 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수일자: 2023-05-31)

* 을구 1번: 근저당권 (하나은행, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 3번: 임의경매 (하나은행, 250,600,278원) - 말소 (접수일자: 2024-12-16)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

4. 상권분석

* 지식산업센터 밀집 지역

본 물건은 현대테라타워 씨엠씨라는 대규모 지식산업센터 단지 내에 위치하고 있습니다. 이는 해당 지역에 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있음을 시사하며, 관련 비즈니스 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 배후수요

단지 자체 내에 지식산업센터, 기숙사, 상업시설, 메디컬센터 등이 복합적으로 조성되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히, 단지 내에 약 700평 규모의 메디컬센터가 조성될 예정으로 입주 기업 임직원들의 편의 증진 및 잠재적 고객 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 교통 연계성

오산역 인접 및 광역 교통망 접근성이 우수하여 외부 고객 및 비즈니스 파트너의 방문이 용이한 조건을 갖추고 있습니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 내에 호텔급 라운지, 미팅룸, 피트니스센터, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있어 이용이 편리합니다. 또한, 2026년 3월 개원 예정인 대규모 메디컬센터가 단지 내 3층에 위치하여 입주 기업 임직원들의 건강 관리 및 진료 이용에 편의를 제공할 것으로 보입니다.

* 쇼핑 및 공공시설

반경 1.5km 이내에 이마트(오산점), 롯데마트(오산점)와 같은 대형 유통시설이 위치하고 있어 쇼핑이 편리합니다. 오산시청 등 공공기관 이용 또한 수월합니다.

* 주변 개발 계획

오산세교1·2택지지구와 동탄2신도시와 인접하며, 필봉터널, 평택~오산 동부고속화도로, 동탄도시철도(트램) 사업 등이 추진되어 지역 발전 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다. 경부선 철도 횡단도로 개설 사업은 단지의 교통 접근성을 더욱 향상시킬 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정

본 물건의 토지는 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미하므로, 해당 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.

* 미상 임대관계

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실 여부 및 임대 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 정보가 확인되었으므로 이에 대한 검토는 가능합니다.

* 주차장 유료화 갈등

2026년 4월 보도에 따르면, 현대테라타워CMC 관리단은 2026년 6월부터 주차장 유료화를 시행할 예정이며, 이에 대해 일부 입주사들의 반발이 있는 것으로 나타났습니다. 이는 향후 관리 관련 갈등 요인이 될 수 있습니다.

* 과거 허위·과장 광고 논란

2020년 분양 당시, 일부 수분양자들이 사업자를 상대로 허위·과장 광고를 이유로 분양대금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기한 사례가 있습니다. 이는 사업 전반에 대한 신뢰도에 일부 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인이 완료된 신축 건물로, 비교적 넓은 면적의 지식산업센터(49.88㎡)를 저렴한 감정가에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 오산역과의 접근성이 우수하고, 경부고속도로 등 광역 교통망이 잘 갖춰져 있어 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 내에 다양한 부대시설과 더불어 대규모 메디컬센터가 조성될 예정이어서 입주 기업 및 임직원의 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상, 주차장 유료화 관련 갈등, 과거 광고 논란 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 및 최신 시설

2023년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 최신 설비 및 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지 및 교통망

오산역 인접, 광역 교통망 접근성 우수, 인근 개발 호재 등을 통해 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대규모 복합 단지 내 위치

단지 내 다양한 시설(상업, 의료, 커뮤니티)을 활용할 수 있으며, 풍부한 배후수요를 기반으로 합니다.

* 경쟁력 있는 감정가

현재 감정가가 4억 3천3백만원으로, 신축 지식산업센터임을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 433,000,000원입니다. 임차인으로서 인수해야 할 보증금이 없으므로(인수 보증금 합계 0원), 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 투자를 목적으로 할 경우, 통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많으나, 본 건의 특성(신축, 복합단지, 잠재적 리스크 등)을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.