나이스옥션 법원경매 수원 2025타경289 [1] 경기도 화성시 송동 725-4 더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬 지1층비041호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""이솔고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 접근도 무난하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제지1층 제비041호로서(사용승인일 2022.12.21)

외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설으로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한의 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 남측으로 광대로와 접하고, 북측 및 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경289 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 송동 725-4 더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬 지1층비041호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 면적

토지면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

383,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOOOOO (남동농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임. [cite: (provided data)]

건축물은 2022년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 지하1층에 위치함. [cite: (provided data)]

건물 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음. [cite: (provided data)]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. [cite: (provided data)]

더샵동탄센텀폴리스 단지는 동탄대로(8차선)와 동탄순환로(4차선)의 교차로 인근에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 트램 1, 2노선 환승역세권에 인접해 있음.

2.3. 주변 환경

단지는 동탄 호수공원을 배경으로 하며, 단지 내에 대규모 복합 쇼핑몰 "그랑파사쥬"가 조성되어 있어 쇼핑, 문화, 여가 생활을 원스톱으로 누릴 수 있는 복합 공간임.

인근에 호연초등학교, 서연중학교, 이솔고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

3. 상권분석

3.1. 상권 특성

화성시 송동 일대는 신축 아파트 단지들이 다수 입주하며 형성된 주거 밀집 지역으로, 이에 따른 근린상가 수요가 꾸준히 증가하고 있음.

본건이 위치한 더샵동탄센텀폴리스 단지 내 상업시설인 "그랑파사쥬"는 CGV 입점이 확정되는 등 집객 효과가 높은 핵심 점포를 중심으로 지역 랜드마크 상권으로 발전할 잠재력이 있음.

본 상가는 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 용도와 일치함. [cite: (provided data), 3]

3.2. 경쟁 환경

본 물건은 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민 및 인근 아파트 단지 입주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 장점이 있음.

다만, 동일 단지 내 및 인근 상가와의 경쟁이 존재할 수 있으므로, 업종 선택 시 신중한 검토가 필요함.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

단지 내 대규모 복합 쇼핑몰 "그랑파사쥬"가 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

인근에 이마트에브리데이, 더제이마켓 등 생필품 구매 시설이 위치하고 있음.

4.2. 교육시설

호연초등학교, 서연중학교, 이솔고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 여건이 우수함.

4.3. 의료시설

단지 내 또는 인근에 병의원 시설이 입점할 예정으로 있어 의료 서비스 접근성 또한 확보될 것으로 보임.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 324,000,000원)임. [cite: (provided data)]

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을2(세현제삼차주식회사 근저당권) 및 갑3(남동농업협동조합 임의경매) 등기 등은 모두 말소될 예정임. [cite: (provided data)]

최선순위 권리 중 '소유권이전 1번신탁등기말소' (2023-06-16, 채권액 381,790,000원)는 신탁재산 처분과 관련된 것으로, '말소' 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸되거나 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됨. [cite: (provided data)]

따라서, 본 건의 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됨.

5.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임. [cite: (provided data)]

그러나, 본 건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계는 미상임. [cite: (provided data)]

따라서, 현재 점유 사용하고 있는 임차인이나 사업자에 대한 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. [cite: (provided data)]

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 주의가 필요하며, 점유자 확인 및 협의가 필수적임.

6.2. 과거 개발 관련 분쟁 이력

동탄 지역의 대규모 복합단지 개발 과정에서 발생했던 일부 분쟁 사례(예: 건축물 설계 변경, 일조권 침해 등)가 언론 보도를 통해 확인된 바 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 하자는 아닌 것으로 판단됨.

6.3. 혐오시설 부재

주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았음. [cite: (search results)]

이솔고등학교와 인접해 있어 교육 환경 측면에서 긍정적임.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 대규모 복합단지 내에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 현대적인 시설을 갖추고 있음.

동탄 호수공원 인근이라는 프리미엄과 단지 내 상업시설 "그랑파사쥬"의 집객력을 바탕으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됨.

현재 이용 중인 임차인 혹은 사업자의 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분이나, 매수인이 인수하는 별도의 권리 부담은 없는 것으로 분석됨. [cite: (provided data)]

감정가 3억 8,300만원은 주변 실거래가 및 단지의 잠재적 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 랜드마크 단지 내 상가

동탄 호수공원 인근의 현대적인 복합단지 "더샵동탄센텀폴리스1단지"에 속한 상가로, 단지의 인지도 및 집객 효과를 활용할 수 있음.

8.2. 우수한 입지 및 교통

이솔고등학교와 인접하고, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있음. [cite: (provided data), 5, 6]

8.3. 상권 잠재력

신축 단지 개발과 함께 성장하는 송동 상권의 일부로서, 향후 배후 수요 증가 및 상권 성장에 따른 시세 상승을 기대할 수 있음.

8.4. 권리관계 명확

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 매수인은 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있음. [cite: (provided data)]

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 383,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가(2023년 3월 3.66억원) 및 본 물건의 향후 임대수익률, 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정할 필요가 있음.

현재 권리상 인수 부담이 없으며, 상가 자체의 경쟁력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰이 합리적일 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

따라서, 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

다만, 현재 점유 사용자에 대한 명도 비용 및 예상 임대 수익률 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.