나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51973 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 750-26 근린주택 경매

매각기일: 2026-03-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51973 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 750-26 근린주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매18계 2025타경51973 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 송원로86번길 9 | 감정가: 831,932,160원 | 최저가: 582,353,000원 | 용도: 근린주택

1. 수원지방법원 2025타경51973 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51973 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 750-26

용도: 주상복합

감정가: 831,932,160원

토지면적: 132.30㎡ (약 40.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 284.60㎡ (약 86.11평)

건물제시외면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 '장안구청' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물 등이 혼재된 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 대상 물건은 인접지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 주상용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 지상 4층 건물로 2013년 1월 18일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

1층은 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 2층부터 4층까지는 주거용(단독주택)으로 이용되고 있습니다. 옥탑 1층은 물탱크실로 사용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한OO입니다.

가장 중요한 주의사항은 건축물대장상 불법증축으로 인한 위반건축물로 기재되어 있다는 점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치한 주상복합 건물로, 1층의 일반음식점은 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다. 주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 장안구청 인근 지역의 특성상 관공서 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설의 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

장안구청이 인근에 위치하고 있어 행정 이용이 편리합니다. 또한, 주거지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 불편하지 않은 수준입니다. 주변 환경은 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 위반건축물: 건축물대장상 불법증축 이력이 있어, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

2. 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인의 보증금 중 일부라도 배당받지 못할 경우, 그 금액을 낙찰자가 인수해야 하므로 초기 투자 비용 외 추가 자금 마련이 필요할 수 있습니다. 명도 과정에서의 어려움도 예상됩니다.

3. 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구의 주택가 및 상가 밀집 지역에 위치한 주상복합 건물로, 일반음식점과 주거 공간이 혼합된 형태입니다. 장안구청이 인근에 있어 행정 편의성이 높고, 교통 및 생활 환경도 무난한 편입니다.

하지만, 건축물대장상 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분 인수 가능성은 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 부분을 면밀히 검토하고, 인수 비용 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지: 장안구청 인근의 편리한 행정 접근성과 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역이라는 점은 장점입니다.

2. 수익 가능성: 1층 상가(일반음식점) 및 상층부 주거 공간을 통한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. (단, 현 임차인 상황 확인 필요)

3. 저감 가능성: 위반건축물, 임차인 인수 부담 등 위험 요소를 고려한 적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계