나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102003 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 580 휴먼시아동화마을 601동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102003 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 580 휴먼시아동화마을 601동 18층1801호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경102003
• 주소: 경기도 화성시 봉담읍 동화길 122, 601동 18층1801호 (휴먼시아동화마을)
• 용도: 아파트

수원지방법원 경매18계 2024타경102003 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화길 122, 601동 18층1801호 (휴먼시아동화마을) | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 245,700,000원 | 용도: 아파트

1. 수원지방법원 2024타경102003 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102003 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 580 휴먼시아동화마을 601동 18층 1801호

용도: 아파트

감정가: 351,000,000원

토지면적: 61.66㎡ (약 18.65평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리에 소재하며, "동화초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 상가, 공원 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통 환경을 갖추고 있습니다. 동측으로는 중로, 남측으로는 소로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 무난합니다.

1.2. 2.건축물 정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 20층 건물 중 제18층 제1801호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다락 등으로 구성된 아파트로 파악됩니다. 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 3.토지 정보

토지는 부정형의 완경사지로 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉담지구) 등에 속해 있으며, 보행자 전용도로, 중로 1류, 중로 3류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경보호), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.주요 권리 사항

본 건의 가장 큰 특징은 "대항력 있는 임차인 있음"이라는 점입니다. 이는 임차인이 법적으로 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차에서 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 현황 및 배당 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 2.인수되는 권리

상기 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

1.4. 1.주변 환경

본 건은 휴먼시아동화마을 아파트 단지 내에 위치하여 주변에 유사한 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 또한, 동화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 상가 및 공원 등 편의시설도 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.생활 편의 시설

단지 내 또는 인근 상가를 통해 기본적인 생필품 구매 및 식당 이용이 가능하며, 동화초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다. 대중교통 이용이 편리하여 화성시 내 타 지역으로의 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차보증금 전액 회수가 불투명할 경우, 낙찰자가 미회수 금액을 인수해야 하는 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 물건지의 예상 투자 수익률을 크게 저하시킬 수 있는 요인입니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 제한구역(가축사육, 보호구역, 성장관리권역 등)에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 등 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.5. 3.주변 시설

해당 주소지 주변 지역에 대한 지도 검색 및 시설 조사를 수행한 결과, 인근에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등 일반적인 혐오시설로 간주될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 대부분의 주변 지역은 주거 단지와 상업, 교육 시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경에 직접적인 악영향을 미칠 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 봉담읍의 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 5천만 원 수준으로, 전용면적 84.91㎡(약 25.69평) 기준 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 인수 부담입니다. 임차인의 정확한 보증금, 월세, 계약 내용, 그리고 법원 배당 현황을 철저히 파악하여 인수 금액을 산정하는 것이 최우선 과제입니다. 만약 인수 부담이 과도하다면 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경은 양호한 편이나, 각종 토지이용계획상의 제한은 향후 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 장점 :

* 화성시 봉담읍의 주거 밀집 지역 내 위치.

* 동화초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 차량 및 대중교통 접근성 양호.

* 주변에 혐오시설 부재로 쾌적한 주거 환경 기대.

* 주의사항 :

* 대항력 있는 임차인 인수 부담 : 임차보증금 미배당분 인수 가능성. 사전 조사 필수.

* 토지이용계획상의 제한 사항 확인.

* 투자 고려 사항 :

* 임차인 인수 부담액을 고려한 실질적인 투자 비용 산정.

* 입찰 전 법원 현황 조사 보고서, 매각물건명세서 등을 통해 임차인 관련 정보 상세 확인.

* 본 물건의 낙찰 예정가와 실제 인수 금액을 종합하여 수익률 분석.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 답사 및 전문가와의 상담을 통해 추가적인 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계