나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102263 [1] 경기도 화성시 반송동 92-2 마젤란오피스텔 9층906호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102263 [1] 경기도 화성시 반송동 92-2 마젤란오피스텔 9층906호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매18계 2024타경102263 | 소재지: 경기도 화성시 노작로 177, 9층906호 (반송동,마젤란오피스텔) | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 102,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 수원지방법원 2024타경102263 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102263 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-2 마젤란오피스텔 9층906호

용도: 오피스텔

감정가: 147,000,000 원

토지면적: 5.41㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.413㎡ (약 1.63평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

건물 사용승인일: 2010년 7월 7일

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 석우중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 노변 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 제반 환경이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 동측에 인접한 대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다. 본 건 동측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m) 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다. 또한 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 주의사항으로, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 반드시 임차인의 대항력 유무와 보증금 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

화성시 반송동은 동탄 신도시 내에서도 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 오피스텔 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 특히 대로변에 인접해 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 롯데백화점 동탄점이 랜드마크 역할을 하며 동탄 신도시 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 석우중학교가 위치하며, 아파트 단지와 주택가가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 마젤란 오피스텔은 위생, 급배수, 개별 난방, 도시가스 설비 등을 갖추고 있으며, 30층 건물 중 9층에 위치하여 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다. 사용자 후기에 따르면 교통이 편리하며 지하철역과 버스정류장이 도보 3분 거리에 있고, 주변에 편의점 등 편의시설이 많아 생활이 편리하다는 평이 있습니다. 다만, 건물이 오래되어 방음이나 단열이 다소 부족하다는 의견도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금 전액을 인수할 가능성이 있으므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 오피스텔은 주택과 달리 종합부동산세, 양도세 등 세금 부담이 상대적으로 높을 수 있으며, 주거용으로 사용 시 전입신고 가능 여부 및 관련 세법을 확인해야 합니다. 또한, 건축물 사용승인일이 2010년으로 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설이 있다고 파악된 정보는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 화성시 반송동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 중심상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재라는 명확한 리스크가 있으므로, 철저한 권리 분석과 인수될 보증금 규모를 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 동탄 신도시 내 핵심 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

교통 편리성: 대로변 인접 및 버스정류장 근접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

지역 개발 잠재력: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

경매 물건으로서 시세 대비 저렴한 매입 가능성: 철저한 권리 분석을 통해 인수 비용을 고려하여 적정가에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계