나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50789 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 3층314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "구성역" 이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상8층 건 내 제3층 제314호로서
(사용승인일 : 2021.04.15)

외벽 : 몰탈위페인트 및 인조석 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 박준현의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.06.15.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경50789 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 3층314호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 156,000,000원입니다.

토지면적은 14.10㎡ (약 4.26평)이며, 토지 지분도 14.097㎡ (약 4.26평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 20.09㎡ (약 6.08평)이며, 건물 지분 역시 20.09㎡ (약 6.08평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마성초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "구성역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제3층 제314호입니다. 사용승인일은 2021년 4월 15일입니다.

외벽은 몰탈위페인트 및 인조석 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 완경사지 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 황상돈 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 채무자의 편의를 위해 등기되었거나, 배당받지 못한 임차보증금 등 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 있는지 여부를 면밀히 살펴보아야 합니다.

본 건의 임차인은 박준현이며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 8월 13일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 본 건의 신청채권자인 주택도시보증공사는 박준현의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다. 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.15.자)를 제출하였습니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 1층 등 일부 공간은 근린생활시설로도 이용될 수 있는 구조로 보입니다.

주변에 마성초등학교가 위치해 있어 학생들의 통학이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최근 분양 및 개발 관련 기사()에서 용인플랫폼시티(용인경제신도시) 개발이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 마성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

수인분당선 구성역까지 도보로 접근 가능하며, 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 필요한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

다만, 일부 후기()에 따르면 근처가 외식의 불모지라는 의견도 있어, 식사 관련 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

직접적인 혐오시설에 대한 검색 결과는 없었으나, 모든 부동산은 개발 계획, 지역 특성 등에 따라 잠재적인 리스크를 내포할 수 있습니다.

본 건은 비행안전제3구역에 속해 있어 일부 건축 규제 또는 이용 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계에 대한 정보가 "미상"으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2021년 준공)이며 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

특히, 수인분당선 구성역 역세권에 위치하고 있으며, 용인플랫폼시티 개발 등 미래 가치 상승 요인이 존재합니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크는 모두 해소된 것으로 보입니다.

주변 시세와 감정가를 고려했을 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

1. 미래 가치 상승 기대: 용인플랫폼시티 등 대규모 개발 사업의 수혜 지역에 위치하고 있습니다.

2. 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

3. 편리한 교통 및 생활 인프라: 구성역 역세권이며, 마성초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설이 근접해 있습니다.

4. 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 156,000,000원입니다.

인근 오피스텔의 최근 시세 자료(,)를 살펴보면,

- 2026년 1월 15일, 6평(약 19.83㎡) 오피스텔이 140,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 8월 21일, 5.9평(약 19.5㎡) 오피스텔이 200,000,000원에 거래되었습니다.

- 본 건은 6.08평(약 20.09㎡)으로, 감정가와 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 합리적인 수준으로 보입니다.

특히, 매수인이 인수할 임차보증금이 없고, 비교적 최근 거래 사례(2026년 8월, 200,000,000원)를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가인 156,000,000원 이상에서 경쟁을 고려한 보수적인 접근과 함께, 시장 상황을 반영하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 법률 전문가 상담 등 추가적인 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.