나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50017 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 105동 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건내 15층1508호(남향, 복도식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50017 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 63,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 105동 15층1508호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준 추정. 공급면적은 별도 확인 필요.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인 존재

주의사항: 대항력 있는 임차인이 있어 매수인이 보증금 잔액을 인수할 수 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 단지 주변으로 공도가 잘 정비되어 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 15층에 위치한 1508호입니다. 남향이며 복도식 구조입니다. 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 계획

토지는 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 광로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중동초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 설비내역

급배수, 위생, 난방, 소방, 도시가스 설비 및 공용 승강기 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건의 말소기준권리(갑11)는 2026년 1월 8일 접수된 강제경매 개시결정 등기(채권자: 박승현, 채권금액: 70,000,000원)입니다.

등기부상 을구 14번 권리인 주택임차권(권리자: 박승현, 임대차보증금: 70,000,000원, 전입일자: 2021년 6월 4일, 확정일자: 2021년 5월 12일)이 존재합니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박승현 (대항력 있음)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-04

확정일자: 2021-05-12

배당신고일자: 2025-06-30

비고: 선순위임차인으로, 보증금 70,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

채권자 박OO의 강제경매 신청으로 진행되는 사건입니다.

가장 중요한 권리사항은 선순위 대항력 있는 임차인 박승현의 존재입니다. 임차인의 보증금은 70,000,000원이며, 이는 본 건의 감정가 63,000,000원보다 높은 금액입니다. 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 미회수된 보증금 잔액(최소 7,000,000원)을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 단지 인근으로 기본적인 상가들이 분포하여 주민 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (광양중동초등학교, 광양중앙초등학교, 광양중학교 등 교육 시설 인접)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 광양중동초등학교가 위치하고 있으며, 광양중학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 마트, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광양시 중심 시가지와 연계 시 더욱 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박승현의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가가 보증금보다 낮으므로, 입찰 시 예상 낙찰가 외에 최소 7,000,000원의 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

제3종일반주거지역 및 도로 접합 조건 등은 일반적인 개발에 문제가 없으나, 절대보호구역 등 교육환경 보호 구역으로 지정된 점은 향후 재건축 등 대규모 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 권리분석 상 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원이 감정가를 초과하여, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 인수 금액 고려가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

광양시 중동 지역의 아파트로서, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 편리한 주거 환경

학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 63,000,000원을 기준으로 하되, 반드시 임차인 보증금 중 인수하게 될 잔액(최소 7,000,000원)을 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰가 외에 추가로 인수하게 될 금액을 포함한 실질적인 취득 비용을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 임차인 인수 부담으로 인해 이보다 낮은 수준에서 접근하는 것을 신중히 검토해야 합니다.

예를 들어, 감정가에 100% 낙찰받더라도, 보증금 인수 부담으로 인해 실제 취득 비용은 70,000,000원이 됩니다. 따라서 보증금 잔액 인수 여부와 그 금액을 확정적으로 파악한 후, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보증금 잔액을 인수한다고 가정하고, 실질적인 총 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 최소 70,000,000원 이상의 금액이 총 취득 비용이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

* (참고) 2026타경50017 (1)의 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 선순위 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어, 임차인 박승현의 보증금 70,000,000원 중 미회수액은 반드시 인수해야 하는 부담으로 간주되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.