나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52532 [1] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층213호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 물건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조

1동의 집합건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 연면적은 37,335.51㎡ 이고 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샹시창틀 유리창입니다.

이용상태

본건 각 구분건물은 생활숙박시설입니다.

설비내역

각 구분건물은 급배수설비, 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대표 번지 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡ 로서 일단의 부지는 부정형 평지이며 이 사건의 1동의 건물의 표시 여수유탑유블레스생활숙박시설 및 근린생활시설 연면적 37,335.51㎡의 건물부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있습니다.

물건 비고

- 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리중 표시되어 있음
- 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52532 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층213호

용도: 생활숙박시설

감정가: 140,000,000원

토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물 면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

* 위치: 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 간선도로변에 위치하여 도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 접근성: 대로, 중로, 세로에 접하고 있어 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 고도지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 진상농업협동조합의 근저당권 (2021년 7월 9일 접수, 을1)입니다.

* 경매 개시 결정: 진상농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (2026년 1월 5일 접수, 갑7)으로 본건 경매가 진행됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청 채권자에 의해 소멸되는 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 본건 명세서 상에는 기재되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 배후 수요: 국동항, 수산시장, 학교 등이 인접해 있어 관련 업종 종사자 및 지역 주민, 학생들의 이용 가능성이 있습니다.

* 상권 특성: 항구 및 수산 시장 지역의 특성상 관광객 및 지역 상권을 이용하는 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 입지 강점: 교통 접근성이 좋아 외부 방문객의 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 국동항, 수산시장 등 지역 특화 시설 이용이 편리하며, 학교가 인접해 있습니다. 인근에 롯데마트가 도보 5분 거리에 위치해 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시 간선도로를 통한 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거 및 이용: 생활숙박시설로서 단기 체류 목적의 임대 수익 또는 개인 별장 등으로 활용 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주차 시설: 주차장법에 따른 부설주차장이 별도 토지(매각 제외)에 설치되어 있어, 건물 이용자의 주차 편의성이 저하될 수 있습니다.

* 지역 경기 영향: 항구 및 수산 시장 관련 지역의 특성상 관련 산업 경기 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 관리: 집합건물의 경우, 공용 부분의 관리 상태 및 추후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 고려해야 합니다. (주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중 표시 확인)

7. 종합 의견

* 본 물건은 여수시 국동의 주요 시설 인근에 위치한 생활숙박시설로, 교통 접근성이 우수하며 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 주차 시설 부족 가능성과 지역 특성에 따른 경기 변동성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 감정가 1억 4천만원을 기준으로, 투자 가치를 신중히 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 및 물류 접근성: 간선도로 및 항구 인근의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 권리 관계의 안정성: 말소기준권리 분석 결과, 낙찰 후 인수할 권리 부담이 거의 없습니다.

* 인근 지역 수요: 국동항, 수산시장, 학교 등 잠재적 이용객을 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 생활숙박시설로서 숙박업, 장기 임대 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시장 조사, 유사 물건 거래 사례, 현장 답사 등을 통한 추가적인 분석이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 주변 시세 및 실제 수요를 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70% 수준인 약 98,000,000원부터 시작하여 경쟁 상황 및 물건의 실질 가치를 고려하여 상향 조절하는 전략을 검토할 수 있습니다.

* 단, 이는 일반적인 참고 사항이며, 실제 입찰가는 최종적인 시장 상황과 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.