나이스옥션 법원경매 순천 2025타경748 [1] 전라남도 여수시 신기동 59-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신기동 소재 "흥국실내체육관"북동측에 위치하고 후면상사 지대로 점포 및 주상용건물이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준주거지역, 고도지구(5층이하, 30m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(쌍봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물요항표 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건으로 외벽: 몰탈 위 페인팅, 징크판넬 마감등 내벽: 인테리어 마감등 바닥: 타일 및 장판지 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

지하1층: 사무실 지상1층~지상2층: 치과 지상3층 : 단독주택(방2, 화장실2,거실 및 주방등)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비등을 갖추고 있으며, 지하1층~지상2층은 시스템에어컨에의한 냉난방설비를 갖추고 있으며, 지상2층 단독주택은 바닥난방 보일러 설비를 갖춤

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 안아픈여수치과의원이 영업중임

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록2 지하층과 지상1층은 사용승인일(1991.04.29.)이고, 지상1층 일부 및 지상2층, 지상3층 증축 사용승인일(2003.06.17.)로 상이함
- 주차장 인근 설치 : 여수시 신기동 54-14번지(2대, 36.32㎡), 매각 제외
- 2026.09.02.자 유달준으로부터 목록1,2에 대한 시설투자 및 집기 전체 투자비용 회수를 이유로 (약 1억 600만원) 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경748 (1) 사건번호로 경매 진행 중이며, 전라남도 여수시 신기동 59-4에 소재한 단독주택입니다.

감정가는 1,211,834,640원입니다.

토지면적은 260.40㎡ (약 78.77평)이며, 건물면적은 576.74㎡ (약 174.47평)입니다.

건물 제시외면적은 42.60㎡ (약 12.89평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 수OOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

건물의 사용승인일은 지하층과 지상 1층이 1991년 4월 29일이며, 지상 1층 일부, 지상 2층, 지상 3층 증축 부분은 2003년 6월 17일로 사용승인일이 상이합니다.

주차장 인근 부지(여수시 신기동 54-14번지, 2대, 36.32㎡)는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 건은 전라남도 여수시 신기동 소재 "흥국실내체육관" 북동측에 위치하며, 후면에는 상가 및 주상용 건물이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

대상지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 정방형으로 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 본 건 동측으로 약 8m 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 준주거지역, 고도지구(5층 이하, 30m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(쌍봉초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 13일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 광주은행 근저당권, 원평종합건설주식회사의 가압류, 주식회사우리금융카드의 가압류, 여수시의 압류 등은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,486,001,979원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 25,000,000원

차임: 200,000원

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 150,000,000원

차임: 10,000,000원

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-04-27

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원의 인수 가능성이 있으므로 경매 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 별도로 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 주식회사아룬컨설팅

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

현장 조사 시 '안아픈여수치과의원'이 영업 중인 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택가와 점포, 주상용 건물이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 근린 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

건물 내 지하 1층은 사무실, 지상 1층~2층은 치과로 이용 중이며, 지상 3층은 단독주택으로 사용되고 있어 다양한 용도의 수익 창출이 가능한 구조입니다.

주변에 "흥국실내체육관"이 있어 지역 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 전라남도 여수시 신기동에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

다만, 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설 및 혐오 시설에 대한 파악이 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인: 임차인 이 의 경우 대항력이 있어, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재합니다. 법원에서 인수 보증금 합계를 0원으로 보고 있더라도, 해당 임차인의 권리 관계는 낙찰자가 책임져야 할 부분이므로 세심한 확인이 필요합니다.

* 건축물 사용승인일 상이: 건물 지하층과 지상 1층의 사용승인일(1991.04.29)과 지상 1층 일부, 지상 2층, 지상 3층 증축 부분의 사용승인일(2003.06.17)이 상이하여, 증축 부분에 대한 건축법규 준수 여부 및 무단 증축 여부 등을 추가 확인해야 할 수 있습니다.

* 매각 제외 주차장: 별도로 분리된 주차장 부지가 매각에서 제외되므로, 건물 이용 시 주차 공간 확보 및 관련 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 신기동의 준주거지역에 위치한 일괄 매각 대상의 복합 용도 건물입니다.

건물은 지하 사무실, 지상 상가(치과), 지상 주택으로 구성되어 있어 임대 수익과 자가 사용의 복합적인 가치를 지니고 있습니다.

교통 접근성과 주변 환경은 양호하나, 대항력있는 임차인의 존재, 상이한 건물 사용승인일, 매각 제외 주차장 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

주변 시세 및 임대 현황에 대한 면밀한 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 흥국실내체육관 인근의 준주거지역에 위치하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 용도 복합성: 상가, 사무실, 주택 용도로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 건물 규모: 상당한 규모의 건물 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 실거래가 정보를 포함한 상세한 시장 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

현재 감정가는 1,211,834,640원 (121,183.464만원)이며, 이는 시장 가치를 반영한 초기 기준점으로 활용될 수 있습니다.

다만, 대항력있는임차인 이 (보증금 20,000,000원)의 존재로 인해 낙찰 시 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 인수될 수 있는 채무 금액과 함께, 상세한 시장 조사 결과를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.