나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50004 [1] 전라남도 여수시 봉산동 OOOO OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉산동 소재"봉산초등학교"남측 인근 에 위치한 남풍오스텔 제5층 제501호 [일련번호 가)], 전라남도 여수시 미평동 소재"충무고등학교"남서측 인근에 위치한 미평해광샹그릴라힐즈파크 아파트 제103동 제2층 제203호 [일련번호 나)]로서, 일련번호 가) 주변은 학교 및 상가, 숙박시설 등이 소재한 주거지대, 일련번호 나) 주변은 아파트 및 단독주택, 상가, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가), 나)는 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 미장석재 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) 오피스텔임. 일련번호 나) 아파트임.

설비내역

일련번호 가), 나) 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가) 2필 일단의 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지임. 일련번호 나) 부정형 평지로 아파트 부지임.

인접 도로상태등

일련번호 가)는 동측으로 차량출입로가 개설되어 있음, 일련번호 나) 북측 및 서측으로 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50004 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉산동 80-2 오피스텔 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 41,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 21.94㎡ (약 6.63평)

토지 지분: 21.94㎡ (약 6.63평)

건물 면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

건물 지분: 44.5㎡ (약 13.46평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 5층 501호

사용 승인일: 1996년 10월 05일

건물 총 면적: 2642.56㎡ (약 799.44평)

대지 면적: 950㎡ (약 287.40평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 봉산동 소재 "봉산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교, 상가, 숙박시설 등이 소재한 주거지대입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로가 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 편의/생활시설

본건 인근에는 봉산초등학교, 여수중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

또한, 롯데몰 여수점, 여수식자재마트 등 다양한 상업 및 편의시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

여수시 봉산동은 게장백반거리로도 알려져 있어 먹거리 문화가 발달한 지역입니다.

지역 내 동네 체육 시설 및 공원이 분포하고 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 하수종말처리장이나 화장장 등 공공시설에 대한 주민 민원 사례가 타 지역에서 보고되었습니다. 본건 지역에 이러한 시설이 근접해 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 01월 08일 광주지방법원 순천지원 강제경매 개시결정 (2026타경50004) (말소 예정)

등기부채권 총액: 0원 (경매로 인해 소멸될 권리 외 금액)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-09

대항력: 있음

비고:

본건에는 대항력이 있는 임차인 박 이 존재하나, 제공된 정보상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. '대항력 있음' 표시는 법적 검토가 필요함을 시사하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매 절차로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

단, 대항력 있는 임차인 박 의 존재는 별도 확인 및 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 위치한 여수시 봉산동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역입니다.

봉산초등학교, 여수중학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

인근 상업시설 및 숙박시설은 지역 경제 활성화에 기여합니다.

4.2. 시세 동향

여수시 봉산동 소재 유사 오피스텔인 '남풍오피스텔'의 경우, 2023년 3월 7일 44㎡(5층) 물건이 4,000만원에 실거래된 이력이 있습니다.

최근 3년간 유사 오피스텔의 호가 흐름을 볼 때, 4,000만원에서 5,500만원 사이에서 시세가 형성되는 것으로 보입니다.

비슷한 시기에 경매로 진행된 '오션힐오피스텔'의 경우 78㎡ 물건이 4,000만원에 경매되었으나, 이는 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가 4,100만원은 최근 시세 대비 다소 낮거나 비슷한 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 오피스텔은 8층 건물 중 5층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

내부 마감은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 일반적인 오피스텔 수준입니다.

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 봉산초등학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

다양한 상업시설, 편의점, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

봉산동 게장백반거리와 같은 특색 있는 상권이 있어 식도락을 즐기기 좋습니다.

여수 시내 주요 관광지(오동도, 이순신광장 등) 접근이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다.

이는 임대차 계약의 실체, 보증금의 실제 존재 여부, 또는 별도의 합의 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함을 의미합니다.

추후 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

여수시 봉산동 인근에서 보증금 미반환, 세금 체납, 압류 등과 관련된 전세사기 위험 사례가 보고된 바 있어, 임대인 및 임차인 관계에 대한 철저한 검증이 필요합니다.

6.2. 공동담보 위험

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

건축물 용도가 업무시설, 근린생활시설, 주택 등으로 복합되어 있어, 향후 용도 변경 또는 관리 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물이 1996년에 건축되어 연식이 있는 편이므로, 시설 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 봉산동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 시세가 유사하거나 다소 낮아 잠재적 가치 상승 기대가 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 공동담보 물건이라는 특수성으로 인해 투자 시 주의가 요구됩니다.

권리 분석 및 임차인과의 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

봉산초등학교 인근의 편리한 주거 및 상업 환경

대중교통 접근성 우수

주요 관광지 접근성 양호

8.2. 시세

감정가 4,100만원 대비 유사 물건 시세가 4,000만원 ~ 5,500만원 수준으로, 현재 가치 대비 매력적인 수준입니다.

8.3. 활용

업무시설, 근린생활시설, 주택 등 복합 용도로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 41,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가가 4,000만원 ~ 5,500만원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금은 0원으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 박 의 존재로 인한 법적 불확실성과 명도 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 전세사기 관련 위험 사례가 인근 지역에서 보고된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 명도 협상 결과, 그리고 당시 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.