나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50019 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가,나)는 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청 본청" 북서측 인근에 위치한 '스위트엠 학동' 제11층 제1105호 및 1107호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가,나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 11층 1105호 및 1107로서, 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 장내물제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 3,000,000원(2026.1.15. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 전라남도 여수시 학동 61-1에 위치한 '스위트엠 학동' 오피스텔 11층 1105호입니다.

여수시청 본청 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주상혼용지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 여OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지 지분: 17.521㎡

건물 면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물 지분: 54.1722㎡

전용 사용 면적 (JSON 정보 기준): 26.3727㎡ (약 7.98평)

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 16층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 396,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 순천지원 2026타경50019 (1)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 '스위트엠 학동'은 여수시청 인근에 위치하며, 아파트, 상가, 단독주택 등이 어우러진 복합 상권에 속합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

지적도상 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 소로1류, 가축사육제한구역, 장내물제한표면구역에 해당합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 시내외 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권(282,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑구의 압류 (여수시, 시흥세무서장) 및 을구의 임의경매(여천신용협동조합) 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본상 임차인으로 김종택 씨가 확인됩니다.

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025년 7월 9일

확정일자: 2026년 1월 19일

배당신고일자: 2026년 3월 24일

대항력: 없음

김종택 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되며, 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 여수시청을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

근린생활시설, 식당, 카페, 금융기관 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

이는 오피스텔의 임대 수익 창출 및 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

여수시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 정책에 따라 주변 지역의 발전 가능성이 있습니다.

정확한 개발 계획은 여수시청 등 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

여수시청이 인근에 있어 행정 관련 업무 처리도 용이합니다.

5.2. 기타 생활 편의

지역 내 주요 도로망 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

인근에 공원 등 휴식 공간이 있다면 생활의 질을 높이는 요소가 될 수 있습니다. (검색 결과 기반 추가 분석 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사일(2026년 1월 15일) 기준 미납 관리비가 3,000,000원으로 확인되었습니다.

낙찰자는 미납 관리비를 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 내역 및 인수 의무 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 전유부분에 대한 미납 관리비는 인수 대상이나, 공용부분 미납 관리비는 매각으로 소멸될 수 있음)

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가는 396,000,000원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 110,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 감정가와 실제 시장 가격 간에 상당한 차이가 존재함을 의미합니다. 감정가가 오래되었거나, 특정 기준에 의해 산정되었을 가능성이 있으며, 입찰 시 시장 가격을 면밀히 고려해야 합니다.

6.3. 주변 시설 정보 (혐오시설 관련)

현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

다만, '여수시청 본청' 인근의 주상복합 지역이라는 점을 감안할 때, 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

하지만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 혐오시설 및 기타 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인들을 점검하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건 '스위트엠 학동' 오피스텔은 여수시 주요 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

비교적 최근에 건축된 신축급 오피스텔로, 내부 시설 및 마감 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리는 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

최신 시장 동향과 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 보수적인 시각으로 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시청 및 상업 지구 인접으로 인한 높은 편의성 및 잠재적 가치.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 인한 낙찰자 인수 부담 최소화.

* 넓은 면적: 전용면적 대비 등록 면적이 상대적으로 넓어 활용도가 높을 수 있음. (단, 이는 잠재적 감정가 괴리 요인이 될 수도 있음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 396,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료(2024년 8월 128,000,000원, 2026년 4월 110,000,000원)를 기준으로 시장 시세를 파악할 필요가 있습니다.

제공된 JSON 정보의 전용 사용 면적(26.3727㎡, 약 8평) 기준 실거래가 약 110,000,000원 ~ 128,000,000원을, 본건의 등록 건물 면적(54.17㎡, 약 16.4평)으로 환산 시, 면적 비율(약 2.05배)을 고려하면 약 225,500,000원 ~ 262,400,000원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

11층이라는 층수와 15층 거래가가 110,000,000원임을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 미납 관리비 3,000,000원을 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 절대적인 가치가 아니므로, 실제 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.