나이스옥션 법원경매 전주 2026타경23 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '솔내고등학교' 남서측 인근에 위치 하고, 주위는 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 시내간선도로 및 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가)철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

1-가)한의원 용도로 현황 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 현황 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약35미터 내외, 남측으로 폭 약8미터 내외,서측으로 폭 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔내고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

한의원 용도로 현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 전주지방법원 2026타경23 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480, 4층 402호 (새주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 147)

건물용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 (근린상가)

감정평가액: 310,000,000원

토지 면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남부새마을금고 (근저당권 및 임의경매 신청)

1.2. 물건 개요

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 6층 건물 중 4층에 해당하는 구분건물입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 건물로, 1995년 9월 5일에 사용승인되었습니다. 건물 연면적은 2,683.588㎡이며, 해당 호실의 전용 면적은 142.10㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '솔내고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내간선도로 및 시내버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건은 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 8미터, 서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(솔내고등학교, 송천초등학교, 전주중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 8월 30일 접수된 남부새마을금고의 근저당권입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입/사업자일자: 2008-09-08

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주

전입/사업자일자: 2003-07-31

보증금: 158,400,000원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원이지만, 대항력을 가진 임차인이 존재하므로 명도 시 고려해야 합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

근저당 및 가압류 등을 포함한 등기부 채권 총액은 209,327,003원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송천동 일대는 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집한 지역입니다. 과거에는 재래시장 중심의 상권이었으나, 대단위 아파트 단지 개발과 함께 송천동, 효자동 등의 외곽 상권이 성장하며 상권의 권역화가 진행되었습니다. 현재는 롯데마트 맥스 송천점, CGV 전주송천, 롯데시네마 전주송천 등이 인근에 위치하고 있으며, 에코시티 개발 등으로 신흥 상권으로 부상할 가능성도 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건의 용도는 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설로, 현재는 공실 상태로 파악됩니다. 주변 상권의 소비 패턴은 동네 점포에서 대형마트, 전문 상가로, 장년층 중심에서 청소년층 중심으로 다변화되는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 솔내고등학교, 송천초등학교, 전주중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 주변에 전북신용보증재단, 농협, 병원, 철학원, 미용실 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 인프라

인근 시내간선도로 및 버스승강장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주 임차인 또한 대항력이 있으며, 비록 인수 보증금은 0원이나 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 임차인 명도 및 공실 기간 동안의 임대 수익 공백을 고려해야 합니다.

6.3. 학교 인근 지역

상대보호구역으로 지정된 학교 인근 지역이므로, 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동 일대의 노선상가지대에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 구조 및 기본 설비는 갖추어져 있으나, 현재 공실 상태이며 대항력 있는 임차인이 두 명 존재한다는 점은 주요 고려 사항입니다. 특히 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 관련 법률 전문가의 검토가 필요합니다. 주 임차인의 경우 인수 보증금이 0원이나 이 또한 명도 과정에서 협의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 북부 지역의 주요 상권에 속하는 입지.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설 이용이 가능한 복합 용도의 건물.

* 안정적인 상권 형성에 기여할 수 있는 교통 및 생활 인프라.

* 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 310,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 현재의 공실 상태, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 난이도, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명도 관련 비용 및 시간 소요 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 법률 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.