나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6276 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1330 정관신도시계룡리슈빌 107동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가득 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 신정중학교 남동측 근거리에 위치하는 구분건물(아파트)로서 주위는 대단위 아파트단지, 단지 인근 근린상가, 공동주택 및 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 19층 건물내 16층 1602호로서, 외벽 : 일부 화강석, 적벽돌타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시 2중창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용됨.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 설비, 주차장시설, 공동현관기설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대를 평탄화한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있고 남서측으로 폭 약20~25M 내외의 대로, 남동측 및 서북측으로 폭 약10M 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(정관중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6276 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1330 정관신도시계룡리슈빌 107동 16층1602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 505,000,000원

* 토지면적: 76.40㎡ (약 23.13평)

* 건물면적: 131.98㎡ (약 39.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOO

1.2. 건물 정보

* 아파트명: 정관신도시 계룡리슈빌

* 동: 107동

* 층: 16층 (총 19층 중)

* 전용면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, 공급면적 131.98㎡ 기준 약 100~105㎡ 내외로 추정됨.

* 준공연도: 2008년 12월 16일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕

1.3. 건축물대장 요약

* 총괄표제부:

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1330번지 (정관로 513)

* 건물명: 정관신도시 계룡리슈빌

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 총 세대수: 455세대

* 사용승인일: 2008년 12월 16일

* 표제부:

* 해당 동(107동) 층수: 19층

* 해당 동(107동) 면적: 11884.6572㎡

* 전유부:

* 호수: 1602호

* 해당 층: 16층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 신정중학교 남동측 인근에 위치.

* 주위: 대규모 아파트 단지, 근린상가, 공동주택, 학교, 공원 등이 형성된 주거 밀집 지역.

2.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있음.

* 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 남서측으로 폭 약 20~25M의 대로, 남동측 및 서북측으로 폭 약 10M의 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(정관중학교), 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 근저당권 (을20)

* 접수일자: 2020년 03월 18일

* 권리자: 광안신용협동조합

* 채권금액: 344,400,000원

3.2. 소멸되는 권리

* 위 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 근저당권 (을23): 2022-04-25, 광안신용협동조합, 204,000,000원

* 가압류 (갑17): 2025-08-26, 우영삼, 30,000,000원

* 가압류 (갑18): 2025-11-13, 신용보증기금, 19,200,000원

* 임의경매 (갑19): 2026-01-09, 광안신용협동조합, 132,245,562원 (본 경매 건)

* 가압류 (갑20): 2026-02-04, 청송영양축산업협동조합, 9,054,825원

* 가압류 (갑21): 2026-03-11, 광안신용협동조합, 24,610,000원

* 가압류 (갑22): 2026-03-17, 신용보증기금, 48,020,107원

* 가압류 (갑23): 2026-03-18, 국민은행, 13,329,410원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 내용에 대한 구체적 정보는 제공되지 않음)

* 기타 특이사항: 공부상 특이사항 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대 관계 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 692,614,342원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 인근에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 상권이 형성되어 있음.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

* 신정중학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지는 8개 동, 총 455세대로 구성되어 있으며, 최고 20층, 최저 2층 규모임.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

5.2. 편의 및 부대시설

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 공동현관, 열병합 지역난방, 도시가스 설비 등이 설치되어 있음.

* 주차: 단지 내 총 642대의 주차가 가능하며, 지하 주차 시설도 갖추어져 있어 주차 공간이 비교적 넉넉한 편임. (지하 611대, 지상 31대)

5.3. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리함.

* 도로망이 잘 정비되어 있어 시내외 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계가 확인되지 않는 점은 명도 및 점유 관련 예상치 못한 상황을 초래할 수 있음.

* 권리 분석 상 특별한 인수 사항은 없으나, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 아파트로, 대단지 내에 속하며 주변 생활 편의시설, 교통, 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물 상태 및 관리 상태는 일반적인 아파트 수준으로 평가되며, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 사전 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이나, 최종 매각 기일 전까지 권리 변동 여부를 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신정중학교 인근의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 대단지 아파트로서 비교적 높은 환금성 기대

* 최근 거래 사례들을 통해 시세 상승 가능성 확인

* 생활 편의시설 및 교통 접근성 우수

9. 예상 입찰가

* 감정가: 505,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월: 84.8273㎡ (약 25.68평) @ 328,000,000원 (평당 약 1,276만원)

* 2026년 5월: 112.6636㎡ (약 34.08평) @ 395,000,000원 (평당 약 1,157만원)

* 2026년 6월: 84.836㎡ (약 25.68평) @ 345,000,000원 (평당 약 1,342만원)

* 본 물건(건물면적 131.98㎡, 약 39.92평)의 경우, 가장 최근의 84.836㎡ 물건의 최고 평당가(약 1,342만원)를 적용하여 환산 시 약 535,700,000원 수준의 시세로 추정 가능합니다.

* 이는 감정가(505,000,000원)보다 높은 수준으로, 시장의 활발함을 반영합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 535,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.