나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100025 [1] 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하는 동경빌 제8층 제804호로서, 본 건물은 총 27개호(오피스텔), 1가구(단독주택), 11세대(다세대(도시형생활주택))로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도1호선"하단역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제8층 제804호로서, (사용승인일: 2016.05.17.) 외벽 : 스톤코트 및 화강석판 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

- 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100025 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 8층804호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 110,000,000원

* 건물 면적: 37.63㎡ (약 11.38평)

* 토지 면적: 9.59㎡ (약 2.90평)

* 토지 지분: 9.59㎡ (약 2.90평)

* 건물 지분: 37.63㎡ (약 11.38평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (동시에 임차인으로 등기되어 있음)

* 집합건물 정보:

* 준공일: 2016년 05월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 8층

* 건물 내 구성: 다세대(도시형생활주택) 11세대, 오피스텔 27개호, 단독주택 1가구 (총 39호)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 899-13번지 동경빌 8층 804호. "하단초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에 부산도시철도 1호선 "하단역"이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건은 부산지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2026타경100025)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 안연경

* 주택임차권: 김초희, 보증금 130,000,000원, 전입일자 2020-03-13, 확정일자 2020-02-13 (등기부 기준). 본 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 강제경매: 김초희, 130,635,900원. 본 경매는 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김초희

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 확정일자: 2020-02-26 (제공된 임차인 현황 기준. 등기부상 확정일자는 2020-02-13임)

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 겸 임차인으로 강제경매를 신청하였습니다.

* 인수되는 권리:

* 선순위 주택임차권 (김초희, 보증금 130,000,000원)을 매수인이 전액 인수해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 130,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 건물 정보: 동경빌은 2016년 7월에 준공된 집합건물로, 업무시설, 공동주택, 단독주택 용도로 사용되고 있습니다. 총 10층 건물에 다세대주택, 오피스텔, 단독주택이 혼합되어 있습니다.

* 주변 시세 동향:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 3월에 거래된 사하구 하단동 소재 유사 건물(2016년 준공, 전용면적 약 46.69㎡)이 1억 6,000만원에 거래되었습니다 [cite:].

* 2026년 3월에 거래된 다른 건물(2020년 준공, 전용면적 약 46.01㎡)은 1억 4,400만원에 거래되었습니다 [cite:].

* 2026년 7월에 거래된 다른 건물(2016년 준공, 전용면적 약 16.44㎡)은 1억 6,500만원에 거래되었으나, 면적이 매우 작아 직접적인 비교가 어렵습니다 [cite:].

* 본건 (동경빌 804호) 특징:

* 전용면적: 37.63㎡ (약 11.38평)

* 준공년도: 2016년

* 감정가: 110,000,000원

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적(37.63㎡)은 주변에서 거래된 면적(약 46㎡대)보다 다소 작습니다.

* 제공된 JSON 데이터 상 최근 거래가(1억 4,400만원 ~ 1억 6,500만원)는 본건의 감정가(1억 1,000만원)보다 높습니다.

* 본건은 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나, 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금이 1억 3,000만원으로 감정가보다 높아, 실질적인 매입 총액은 감정가에 인수 보증금을 더해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 다른 부동산 정보에 따르면, '동경빌'은 2016년 준공되어 11년차이며, 오피스텔(27세대) 및 다세대(11세대)로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "하단초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 부산도시철도 1호선 "하단역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스정류장도 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 편의 시설: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김초희 씨의 보증금 1억 3,000만원을 매수인이 전액 인수해야 합니다. 이는 본건의 감정가(1억 1,000만원)보다 높은 금액입니다.

* 채권자 겸 임차인: 강제경매 신청 채권자인 김초희 씨가 대항력 있는 임차인이기도 한 점은 특이사항이며, 권리관계 및 배당 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성 (참고): 제공된 정보에 따르면 임차인 현황에 보증금과 차임이 명시되어 있으나, "기타참고사항"에는 "임대관계: 미상"으로 표기된 부분이 있습니다. 또한, 임차인 현황의 확정일자(2020-02-26)와 등기부상의 확정일자(2020-02-13)가 상이하여 실제 조사 시 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 도로, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 주변에 학교와 생활 편의시설이 있습니다.

가장 중요한 점은, 대항력 있는 선순위 임차인인 김초희 씨의 보증금 1억 3,000만원을 매수인이 전액 인수해야 한다는 사실입니다. 이 금액은 본건의 감정가 1억 1,000만원보다 높습니다. 따라서, 낙찰받더라도 최소 2억 4,000만원 이상의 자금이 투입되어야 하는 상황이며, 이는 투자 수익률 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다. 채권자이면서 임차인인 김초희 씨의 특수한 상황 또한 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 인근의 입지 및 편리한 교통 환경.

* 2016년 준공으로 비교적 신축인 건물.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 향후 하단 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 130,000,000원

* 최소 총 투입 금액: 감정가 + 인수 보증금 = 110,000,000원 + 130,000,000원 = 240,000,000원.

* 주변 시세 (전용 46㎡대): 144,000,000원 ~ 165,000,000원 [cite:]

* 본건 시세 (전용 37㎡대, 보수적 추정): 약 110,000,000원 ~ 135,000,000원.

본 건은 인수되는 임차 보증금(1억 3,000만원)이 감정가(1억 1,000만원)보다 높아, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총 금액은 최소 2억 4,000만원 이상이 됩니다. 이는 주변 실거래가와 비교했을 때 부담스러운 수준입니다. 따라서, 투자 수익률을 극대화하기 위해서는 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 김초희 씨가 채권자이기도 하므로, 배당 여부에 따른 인수 금액 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현 시세와 인수되는 보증금을 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 1억 3,000만원을 포함한 실질 총 투입 비용을 감안하여, 투자 가치가 충분한지 면밀히 검토해야 합니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가인 110,000,000원을 기준으로 제시하지만, 이는 최저 입찰가일 뿐이며, 실제 투입되는 총 금액은 2억 4,000만원 이상임을 반드시 인지해야 합니다. 따라서, 이 금액을 초과하지 않는 범위 내에서, 최대한 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 (최저 입찰가). 단, 낙찰 시 임차 보증금 130,000,000원을 추가로 인수해야 하므로, 실제 총 투입 금액은 240,000,000원 이상이 됩니다.

10. 주변 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과로는 본건 소재지인 부산광역시 사하구 하단동 899-13번지 인근에 특별히 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장, 집단 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 하단역 주변은 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 파악됩니다. 다만, "비행안전구역"에 해당되는 점은 잠재적인 개발 제한 요인이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.