나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102360 [1] 부산광역시 북구 만덕동 774-7 벽산라인타운 208동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "덕양초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철3호선(남산정역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 트러스지붕 지하1층/지상25층 건내 제11층 제1104호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 "아파트"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로, "아파트" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-774-7번지:제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(부산광역시고시 제2025-320호(2025.08.13)자연녹지지역에서 제2종 전용주거지역으로 변경),상대보호구역,절대보호구역. -774-9번지:제2종전용주거지역(부산광역시고시 제2025-320호(2025.08.13)자연녹지지역에서 제2종 전용주거지역으로 변경),절대보호구역. -774-12번지:제2종일반주거지역,도로(접합), 상대보호구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 부산광역시 북구 만덕동에 소재하는 벽산라인타운 아파트입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102360 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 774-7 벽산라인타운 208동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 아파트명: 벽산라인타운

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "덕양초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 3호선 남산정역이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 21일자 농협은행주식회사 근저당권 (을5)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 근저당권, 전세권, 임의경매 개시결정 등기가 소멸됩니다. (을14, 을16, 을18, 갑7 등)

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김선화)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 다양한 근린 생활 시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 대단지 아파트의 고정 수요를 바탕으로 현재 형성된 상권이 지속될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 벽산라인타운 아파트

* 주소: 부산광역시 북구 만덕동 774-7

* 사용승인일: 1998년 12월 14일

* 건물 정보: 총 25층 중 11층 1104호

* 전용면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

* (참고: 아파트 자체 정보상 세대수는 1177세대, 총면적 110,563.24㎡)

* 주차: 총 1282대 (지하 922대, 지상 360대)

* 난방: 철근콘크리트조 트러스지붕 건물로, 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. (난방 방식은 도시가스 개별난방으로 추정)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1998년 준공으로 건물이 노후화되어 향후 유지보수 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명도 시 점유자 확인 및 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 해당 임차인은 대항력 없음)

* 토지 이용 계획: 일부 토지 지번이 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 자연녹지지역 등에서 변경되었고, 보호구역(상대/절대)에 해당하므로 향후 건축 규제 등에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 만덕동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 지하철역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 전혀 없어 권리 관계가 매우 안전하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 또한 적습니다. 1998년에 준공된 아파트로 일부 노후화에 대한 고려는 필요하나, 실거주 및 투자 관점에서 안정적인 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 승계 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 대단지 아파트의 인프라와 편리한 교통 여건으로 실거주 만족도가 높습니다.

* 실거래가 대비 시세 차익 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 용이한 명도 절차: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월~7월 기준, 전용면적 59.67㎡ 기준 환산):

* 59.85㎡ (1층) 매매가: 176,000,000원

* 74.6㎡ (16층) 매매가: 200,000,000원 (환산 시 약 160,000,000원)

* 84.99㎡ (10층) 매매가: 215,000,000원 (환산 시 약 150,800,000원)

* 본 물건은 전용면적 59.67㎡에 11층이라는 좋은 층수에 위치하고 있습니다. 가장 유사한 면적의 59.85㎡ 물건이 1층임에도 17,600만원에 거래된 점, 그리고 감정가(17,000만원)를 종합적으로 고려했을 때, 시세 수준에서 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.